Содержание:

Законы рф об ипотеке 2018

Закон об ипотеке – перспективы и особенности новой редакции 2018 года

Законопроект об ипотеке с новой редакцией, вступившей в силу в июле, – не единственный документ, который регулирует правоотношения в данной сфере. Наряду с ним при оформлении договора ипотеки специалисты опираются на Гражданский кодекс РФ. Сегодня выделяют два вида ипотечного кредитования – по закону и по договору. Независимо от того, какой вариант будет применен в конкретном случае, в содержание договора должны быть указаны: Банк и физическое лицо, оформляющее кредит, могут договориться и внести в документ дополнительные пункты и условия.

Также, был ограничиен размер штрафных санкций и неустойки для должников: она не сможет превысить ключевую ставку ЦБ (ранее максимум составлял 20% годовых). Изменены предельные ставки по кредитам: На кредитки с лимитом до 30 000 руб. – не выше 37,2%; На кредитки с лимитом более 300 000 руб.

– 39,6%; Целевые кредиты сроком более 1 года до 30 000 – 42,6%; Целевые кредиты сроком более 1 года свыше 100 000 – 33,5%.

Федеральный закон «Об ипотеке» регулирует порядок взыскания имущества, заложенного по ипотеке, предусматривает возможность как судебного урегулирования обращения взыскания на имущество, так и внесудебного. Федеральный закон «Об ипотеке» устанавливает порядок выселения жильцов или членов семьи залогодателя, совместно с ним проживающих, из заложенного дома в случае обращения залогодержателя на взыскание.

  1. Изменения закона, вступившие в силу с 1 января 2018

В законе четко регламентируется как порядок оформления соглашения, так и погашения долга по ипотеке.

В документе установлен порядок взыскания долга и судебного урегулирования данного вопроса.

Законом предусмотрен список собственности, на которую не распространяется ипотечное кредитование: муниципальная и государственная собственность; земли, в том числе принадлежащие с/х организациям, которые принадлежат государству; дома и квартиры, другая недвижимость, которая принадлежит государству или муниципалитету.

Новая программа помощи ипотечным заемщикам – новые условия

Всего на помощь ипотечникам выделено 2 миллиарда рублей, это позволит реструктуризировать 1,3 тысячи проблемных ипотечных кредитов.

После проведения реструктуризации ставка по валютной ипотеке составит не более 11,5%, а рублевой – не выше ставки на дату реструктуризации. Заемщик может выбрать в каком виде получить помощь от государства: в случае валютной ипотеки конвертировать ее в рублевую по курсу ниже, чем курс Банка России на момент заключения договора о реструктуризации; единовременное списание части долга.

Статья 10. Государственная регистрация договора об ипотеке Статья 11. Возникновение ипотеки как обременения Статья 12.

Предупреждение залогодержателя о правах третьих лиц на предмет ипотеки Статья 13.

Основные положения о закладной Статья 14. Содержание закладной Статья 15.

Приложения к закладной Статья 16.

Регистрация владельцев закладной

Федеральный закон №102-ФЗ от Об ипотеке (залоге недвижимости) Актуальная редакция закона 102-ФЗ от с изменениями, вступившими в силу с

Федеральный закон №102-ФЗ от 16.07.1998

«Об ипотеке (залоге недвижимости)» Актуальная редакция закона 102-ФЗ от 01.07.2018 с изменениями, вступившими в силу с 01.07.2018

по телефонам Москва: (499) 346-72-95 Санкт-Петербург: (812) 429-73-11

Реструктуризация ипотеки 2018 с помощью государства

В соответствии с действующим законодательством на помощь при ипотечных трудностях могут рассчитывать граждане при соблюдении одновременно 6 условий (указаны ниже) 2 условие — уменьшение доходов заемщика. Для получение помощи необходимо, чтобы наступало одно из последствий, указанные в п.

2.1 и одно из последствий, указанное в п. 2.2 (одновременно). 2.2. среднемесячный совокупный доход семьи заемщика (солидарных должников), рассчитанный за 3 месяца, предшествующие дате подачи заявления о реструктуризации, после вычета планового ежемесячного платежа по кредиту (займу), рассчитанного на дату подачи заявления о реструктуризации, не превышает на каждого члена семьи заемщика (солидарного должника) двукратной величины прожиточного минимума, установленного в субъектах Российской Федерации, на территории которых проживают лица, доходы которых учитывались в расчете. 3 условие – местонахождение недвижимости и официальное оформление ипотеки.

ФЗ об ипотеке, залоге недвижимости: последняя редакция

6). Начиная с января исправлено требование о регистрации ипотечного договора.

Теперь он регистрируется, если это требуется согласно нормам ФЗ. Были вычеркнуты пункты о сроках, регламенте регистрации, подтверждения ипотеки, отказе в регистрации и ее приостановлении.

Новый регламент и срок утверждены Федеральным законом -218 от 2015 года. В обновленной правке закона изменилось наименование органа госучета прав, теперь он именуется «орган регистрации прав.

Закон об ипотеке с последними изменениями 2018

Закон N102 «Об ипотеке» был принят в 1998 году. За этот период в него было внесено большое количество изменений. В настоящее время он представляет собой свод норм, по которым работают все участники российского ипотечного рынка. По вопросам, касающимся залогового кредита, применяются нормы именно этого закона, даже если они отличаются от положений действующего ГК РФ.

В ст. 5 содержится перечень объектов, которые передаются в залог, и ссылки на законодательные нормы, где определены те, которые передаваться в качестве обременения не могут.

Обременение на землю

Недвижимость в виде земельных участков различного назначения является наиболее сложной для целей ипотеки. Помимо того, что ФЗ N102 введены ограничения на передачу отдельных категорий земель по ипотеке, многие банки сами отказываются принимать в обеспечение выдаваемых кредитов земельные участки, даже если по законодательству это допускается. Например, выделенные в натуре, земли сельскохозяйственного назначения или земли, расположенные в садоводческих товариществах.

Не могут обременяться земельные наделы, когда они:

  • являются частью другого, и их площадь меньше минимального размера, установленного в соответствующем регионе;
  • не имеют госрегистрации;
  • входят в общую долевую собственность (п.2 ст.62)

Положения ФЗ при сравнении их с ГК, более жесткие по отношению к залоговому имуществу.

Застроенные земли

Что касается домов и строений, то они принимаются в обеспечение только при наличии у них государственной регистрации. При этом земля, на которой они располагаются, также включается в ипотечный договор. Исключением из правила являются участки, находящиеся в постоянном пользовании у залогодателя.

Распространенные залоговые объекты

Для граждан самым популярным видом залога при получении кредита являются квартиры. После дополнений к этому законодательному акту в июле 2016, залогом все чаще становятся машиноместа.

Понятие об этом инструменте содержатся в ст.13. Это именная ценная бумага. Ею удостоверяются права:

  • получать исполнения ипотечного обязательства, не представляя никаких дополнительных доказательств, и
  • залога ипотечного имущества.

Она приобретает все большее распространение среди банков из-за простоты передачи по ней прав и продажи долгов.

Обязанными сторонами в ней указываются должник и залогодатель, если это разные лица.

Бумага выдается залогодержателю. Оформление занимает один день.

Права кредиторов

Они правомочны передавать свои закладные другим лицам. Для этого достаточно заключение простого договора. Новый владелец указывается в бумаге, а должнику направляется уведомление.

Возможности изменения

Стороны имеют право на изменение условий закладной. Они фиксируются в органах госрегистрации.

Первоначальная бумага по решению сторон может быть аннулирована, а вместо нее составлена новая.

Статья 16 закрепляет за владельцем бумаги право зарегистрировать себя в госреестре как держателя залога.

Процедура регистрации прав производится на основании:

  • передачи их прежним владельцем;
  • перехода при реорганизации юрлица;
  • наследования и
  • судебного решения.

В ст. 40 закреплены права собственника ипотечного имущества. Он продолжает им распоряжаться:

  • сдавать в аренду на весь срок ипотеки и
  • передавать третьим лицам при условии использования по назначению на такой же период времени.

При превышении сроков необходимо согласие от залогодержателя.

В случае, когда должник не выполняет обязательств по оплате кредита, на залоговое имущество обращается взыскание. Все договоры, заключенные им без согласия кредитора прекращаются с момента вступления в силу решения суда о взыскании.

Вторичный залог ипотечного имущества возможен только при наличии такого пункта в первичном ипотечном договоре и согласии первого залогодержателя.

Статья 64 касается обременения земельных участков. При передаче их в ипотеку, ее условия распространяется и на строящийся или находящийся на таком участке объект. Он может быть продан, подарен, передан другим лицам только при согласии на это держателя залога.

Когда есть закладная, все действия должны производиться строго на условиях, которые в ней указаны.

Залог сохраняет силу вне зависимости от перехода имущества к другим лицам.

При незаконной передаче залогового объекта, такая сделка признается недействительной по основаниям ГК. Кредитор может требовать досрочного исполнения всех обязательств, обращать взыскание на залог независимо от того, кому он в данный момент принадлежит.

При реновации объектов изменяется и залог.

Статья 77 определяет некоторые различия в природе ипотек, возникающих из:

  • договорных отношений и
  • в силу закону.

Устанавливает полномочия Органов опеки в отношении предоставления ими своего заключения по ипотечным договорам, когда это касается тех объектов недвижимости, где проживают опекаемые или несовершеннолетние, оставшиеся без родителей.

С какого момента возникает залог

При заключении соглашения об ипотеке, жилье заемщика передается банку в залог. Обременение считается оформленным с момента, когда оно зарегистрировано в Едином реестре недвижимости. Все положения такой ипотеки следуют из договоров.

При ипотеке с целевыми государственными выплатами, как в случае военной ипотеки, залог возникает с момента регистрации прав собственности на недвижимость на имя заемщика. Правовые основания в этом случае вытекают из закона, а не из договора.

Закладные, удостоверяющие права РФ по ипотечным обязательствам, не выдаются.

Органы опеки

Пункт 3 предоставляет право этой службе давать согласие на ипотечную сделку, если в квартире проживают члены семьи собственника, которые:

  • находятся под его опекой, или
  • несовершеннолетние дети, не имеющие родителей.

Если эти факты им известны.

Мотивированный отказ или согласие должны предоставляться заявителю не позднее 30 дней с даты, когда его заявление было зарегистрировано.

По сравнению с предыдущей редакцией, когда согласие Органов опеки требовалось в каждом случае, сейчас их полномочия в этой части ограничены.

Валютная ипотека: последние новости на сегодня, 2018 год

Прогнозируется, что валютная ипотека станет дешевле в 2018 году. Но есть и негативная сторона, которая может проявиться в случае ослабления рубля, ведь тогда увеличится сумма долга. Также актуальным вопросом остается наличие клиентов, которые не могут выплачивать ипотеку банку. Решение проблемы было возложено на сами кредитные организации.

Валютная ипотека

Валютная ипотека – это ипотека, которая была взята в иностранной валюте, чаще всего используется американский доллар или евро. В некоторых случаях такой кредит является выгодным решением, но подобных клиентов так же могут ждать неприятные сюрпризы, которые никоим образом не зависят от них.

Из-за нынешнего состояния рубля по отношению к другим валютам, ипотека в долларах или евро практически не используется. Пик популярности был зафиксирован в 2008 году.

Главная проблема валютной ипотеки

Главная проблема подобной ипотеки заключается в изменении курса доллара. Особенно сильно это было заметно в 2014 году, когда суммы займа увеличивались в 3 и более раз. Сумма, необходимая к выплате каждый месяц, в валюте не менялась, но изменялась в рублях. Это вызвало рост должников и судебных разбирательств.

Но кроме этого недостатка, валютная ипотека становится проблемным мероприятием для двух сторон. Все это связано с нестабильным положением рубля. Ипотеки, взятые в рублях, имеют задолжников около 1%, а в валюте – более 31% на 2017 год.

График курса рубля к доллару за 1998 по 2017 года

Банки всячески стараются защищаться от неприятных случаев, которые с высокой вероятностью возникают при заключении ипотечного договора в валюте. При оформлении делается упор на пункты, которые обернут дело только против заемщика, так как государство не имеет никаких программ достаточной помощи для граждан в таких ситуациях.

Закон про валютную ипотеку

Законодательство Российской Федерации никак не защищает права и интересы граждан, которые страдают от изменений стоимости валют. Но чтобы хотя бы в некоторых случаях решать возникшие проблемы, в дело вмешивается Центробанк. В качестве регулирующего акта можно использовать только одно Постановление Правительства РФ от 20.04.2015. Согласно документу есть случаи, в которых разрешена реструктуризация валютных ипотек.

Но документ не является идеальным, существуют проблемы. Одну из таких можно найти в 6 пункте, который не дает возможности вести перерасчеты по льготным тарифам, а лишь запрещает превышать настоящий курс валюты. Весь 2015 год был накаленным в плане валют, что заставляло всячески государства вмешиваться в вопросы и разбирательства, ведь количество должников по ипотечным кредитам превысило 50 000 человек, которые могли потерять все, что имеют из-за изменения курса.

Также каждый заемщик должен понимать, что изменения курса валюты не является форс-мажорной ситуацией. Поэтому перерасчет по выгодным условиям (например, которые были на момент заключения договора) просто невозможен. При наличии долга его придется выплачивать.

Как избежать проблем в будущем?

Существует несколько способов, которые точно смогут помочь избежать проблемных ситуаций:

  1. Уплатить всю сумму долга раньше срока. Досрочное закрытие обязательств дает возможность плательщику избавиться от переплат, изменения курса валюты, начисляемых дополнительных процентов. Но подобный вариант подходит только для тех клиентов, которые достаточно обеспечены, а так же договор подразумевает возможность досрочного погашения. Некоторые банки указывают в договорах запрет, так как подобные процедуры могут принести меньшую прибыль, чем при исполнении полного контракта.
  2. Повторное кредитование. Самый неприятный способ выхода из сложной ситуации, так как кредит ради кредита может привести человека к долговой яме, из которой достаточно трудно выбраться без сторонней помощи. Схема проста: необходимо взять кредит в другом банке для уплаты ипотеки. Важно найти такое предложение, которое будет выгоднее предыдущего, чтобы сумма переплаты оказалась как можно меньше. Так как это является такой же процедурой досрочного погашения, то соответствующий пункт должен стоять в договоре.
  3. Рефинансирование валютной ипотеки. Такой вариант используется в отношении тех кредиторов, которые не могут выплатить ипотеку. Рефинансирование подразумевает изменение сроков и снижение процентных ставок, но уже в другом банке. Для использования метода в договоре должен иметься подобный пункт.
  4. Реструктуризация долга по валютной ипотеки. Для этого необходимо отправиться в банк, где был взят кредит, и представить доказательства невозможности выплаты счетов по ипотеки. Вместе с этим необходимо составить обращение, в котором будет содержаться прошение об изменении условий договора относительно погашения. Если доказательства достаточно весомые, то заемщик вправе обратиться в суд с соответствующим иском.
  5. Участие в государственной программе АИЖК.

Способы можно использовать и в случае уже имеющейся задолженности, но такая ситуация уменьшает шансы на успех.

Что ожидает заемщиков?

  • 2017 год был тем, который смог привлечь граждан к ипотечным кредитам. Согласно данным рост составил 27%. Прогнозы также многообещающие и на 2018 год. Подобная динамика стала возможна благодаря снижению уровня ставок, установленных государством. Ипотека в 2018 году будет еще выгоднее для граждан, а ставки достигнут исторических минимумов, что доказывается рублевыми кредитами по 7-8% годовых.
  • Несмотря на то, что ипотека в рублях все больше привлекает клиентов, валюты все меньше и меньше пользуются спросом. В качестве статистики приводится 2016 год, когда подобные договоры были подписаны только в 34 случаях. Большинство ипотек было оформлено на срок около 3 лет.
  • Если рублевая ипотека продолжит свой рост за счет уменьшенных ставок, то валютная потеряет всякую актуальность, так как редкий заемщик сможет погасить кредит без проблем и переплат. Сами же банки должны будут продолжать вопросы, связанные с уже существующими должниками, что может быть осложнено дополнительным скачком доллара. Одним из факторов, который поможет избавиться от неуплаченных кредитов, является рост доходов.
  • Дальнейшая популярность валютной ипотеки неизвестна. Возможное восстановление может произойти только после стабилизации курса доллара. Но так как в долгосрочной перспективе российский рубль продолжает быть неустойчивым, то кредиты в валюте пока что уйдут в тень. Не поможет ситуации даже дополнительные снижения кредитных ставок на несколько процентов.

Что делать если не можешь платить ипотеку?

Очень частая ситуация, когда заемщик не может платить по счетам валютной ипотеке, по причине скачка курса валют. После обрушения курса рубля в тяжелой ситуации оказались множество людей, имеющих ипотечный кредит в валюте.

К таким заемщикам применяется стандартная процедура банкротства физических лиц по валютной ипотеке. По закону гражданам не запрещается объявлять себя банкротами.

Когда объявляют себя банкротом?

Заемщики объявляют себя банкротом тогда, когда долг по ипотеке превысил стоимость самого жилья взятого в кредит. Разница в стоимости недвижимости и долгом за неё должна превышать сумму более 500 тыс. рублей.

102 ФЗ об ипотеке и залоге недвижимости с комментариями экспертов основных статей

Приветствуем! В этом посте мы разберем федеральный закон об ипотеке залоге недвижимости. Вы сможете скачать актуальную версию закона на 2018 год, узнать последние изменения, историю документа, а также комментарий экспертов по основным статьям.

История создания ипотечного законодательства

На протяжении 84 лет 20 века в России не было ипотеки. Власти СССР с самого начала своего режима лишили население страны права на частную собственность. Ипотека по новым правилам в России появилась только в конце 20 века. Для ее развития до сегодняшнего состояния потребовались коренные изменения в отношении государства к имущественным отношениям и строительству жилья. Кроме этого, потребовались большие изменения законодательства.

Только в преддверие 1991 года появились первые предпосылки возрождения института ипотеки в России. Это был закон «О собственности», принятый в декабре 1990 года. Затем до 1993 года последовательно были приняты законы о залоге и об основах жилищной политике. Основные положения также закрепили в Гражданском кодексе. Об ипотеке недвижимого имущества стали вспоминать все чаще.

Эти законы позволили десяткам банков уже к концу 1994 года наладить систему выдачи ипотечных кредитов. Вместе с тем, этот бизнес слабо контролировался скудным набором нормативной базы в этой области, что не позволяло выйти ипотеке на высокий уровень развития и прозрачности. Требовался принципиально новый и мощный федеральный закон.

Он был принят 16 июля 1998 года, за месяц до тяжелейшего кризиса российской экономики. 102 ФЗ для ипотеки стал своеобразной библией, которая в совокупности с гражданским кодексом сделали ее такой, какой она есть сейчас.

Последние изменения и действующая редакция закона

В ипотечный закон на протяжении почти 20 лет вносились множественные корректировки, связанные с развитием ипотеки и изменением других нормативных документов. Сейчас актуальна редакция от 03 июля 2016 года с изменениями от 01.07.2017.

Самыми важными событиями ипотечного рынка 2016 года, которые повлияли на ипотечное законодательство, стали:

  1. Законодательное ограничение размера неустойки за несвоевременное погашение кредита (не должна превышать ключевую ставку ЦБ на дату заключения кредитного договора).

Пару слов о ключевой ставке Центрального банка. Простыми словами – это процентная ставка, по которой банки берут краткосрочные кредиты (1 неделя) и открывают такие же по срокам вклады в ЦБ. Со 2 мая 2017 года ставка составляет 9,25%.

  1. Обязательное нотариальное удостоверение сделок с недвижимостью, которая находится в долевой собственности.

То есть теперь для того, чтобы продать квартиру, поделенную по долям, недостаточно заключения договора купли продажи в простой письменной форме. Необходимо посетить нотариуса и оформить сделку по его форме. Соответственно, сильно возросла стоимость оформления.

  1. Изменение порядка расчета налога с продажи квартиры. С 01.01.2016 увеличился срок владения недвижимостью, после которого собственник освобождается от уплаты налога с продажи, с 3 до 5 лет. Кроме этого, теперь сумма налога рассчитывается от кадастровой стоимости или от стоимости, указанной в договоре купли-продажи, в зависимости от того, что больше. То есть сделки с занижением стоимости в договоре потеряли смысл, так как кадастровая стоимость примерно равна рыночной.

Есть и хорошая новость. Если право собственности зарегистрировано до 01.01.2016 года, срок остается прежним – 3 года.

Пример. Гражданин Иванов приобрел квартиру стоимость 3 000 000 руб. в апреле 2016 года. В мае 2017 года он продал ее. Кадастровая стоимость – 3 000 000 руб., по договору купли/продажи – 1 000 000 руб. Налог будет рассчитан, исходя из кадастровой стоимости, на сумму 2 000 000 руб. (минус налоговый вычет 1 млн) и будет равен 260 000 руб.

  1. Еще одна хорошая новость для заемщиков по программе «Военная ипотека». Теперь информация по таким договорам не будет учитываться в кредитной истории военнослужащего. По сути, сам он по кредиту не платит. За него это делает государство.
  2. С июля 2016 года в законе прописано право закладывать машино-места.

Общие положения

В основных положениях закона об ипотеке закреплено определение ипотеки, основание ее возникновения, описание требований по залогу и имущества, которое может быть передано в залог.

Залог обязательно должен быть закреплен договором, в котором есть две стороны: залогодатель (собственник объекта) и залогодержатель (кредитор). Причем собственник может вообще не иметь отношение к кредиту, а только обеспечить его своим имуществом.

Сама ипотека устанавливается не только по кредитному договору. Это может быть:

  • договор займа,
  • договор аренды,
  • договор подряда,
  • обязательство, основанное на договоре купли-продажи и прочее.

То есть любые обязательства, если на них не распространяется определенный другим законом порядок обеспечения, может быть предметом ипотеки.

В договоре устанавливается полный перечень обязательств, которые покрываются залогом. Если что-то идет вразрез с договоренностями, залогодержатель вправе получить также возмещение убытков, процентов за неправомерное пользование своими средствами, а также судебных издержек и расходов по реализации заложенного имущества при условии, что иное не определено в договоре. Вот почему так важно грамотно составить этот документ.

В залог может быть предоставлено следующее имущество:

  • земельные участки, но не все (исключения описаны в статье 63 закона);
  • имущество, используемое для осуществления предпринимательства;
  • жилые дома (в том числе части, состоящие из изолированных комнат);
  • дачи, садовые дома, бани, гаражи и прочие потребительские строения;
  • суда (воздушные, морские, речные) и даже космические объекты;
  • машино-место.

Основной принцип, который применяется к залогу – неделимость. То есть часть имущества, которая самостоятельно, после раздела в натуре, не может быть использована по назначению, не принимается как залог. Проще говоря, нельзя заложить только двигатели самолета, или только крышу дома.

Также важный момент в том, что жилой дом на земельном участке может быть принят в качестве залога только вместе с землей. Если участок арендован, то закладывается право аренды. При этом при сроке договора с арендодателем более чем на 5 лет, даже не потребуется разрешение собственника.

Договор ипотеки

Общие правила заключения всех гражданско-правовых договоров в России закреплены в Гражданском кодексе. Закон об ипотеке вносит дополнительные требования, которые должны быть соблюдены.

В обязательном порядке в договоре должна быть указана следующая информация:

  • предмет ипотеки и его оценка;
  • сущность, объем и срок исполнения обязательств.

Предмет залога нужно описать подробно, чтобы можно было безошибочно его идентифицировать. В договоре записывают название объекта, описание и местоположение. При этом к арендованному имуществу применяются те же правила, дополнительно указывают срок аренды.

При необходимости, стороны могут включить в договор порядок реализации залога в случае взыскания долга в судебном порядке либо описать варианты урегулирования в досудебный период.

Когда речь идет о кредитном ипотечном договоре с физическим лицом, который приобретает недвижимость, не предназначенную для осуществления предпринимательской деятельности, к нему применяются нормы, описанные в законе «О потребительском кредите». То есть в обязательном порядке должны быть соблюдены следующие условия:

  1. В договоре указана полная стоимость кредита, причем обязательно на первой странице.
  2. Кредитору запрещено взимать с заемщика плату за действия, которые на него возложены законом, и которые он делает в собственных интересах (всевозможные комиссии за выдачу кредита и прочие платежи, не связанные с ипотекой).
  3. Условия и порядок выдачи кредита должны быть размещены в свободном доступе для ознакомления (в том числе в интернете).
  4. Заемщику должен быть выдан график платежей.

Подробнее договор ипотеки разобран в отдельном посте.

Закладная представляет собой именную ценную бумагу, в которой закреплено право требования залогодержателя к залогодателю об исполнении обязательств и право залога имущества. В законе нет обязательного требования о ее наличии для заключения договора ипотеки. Ее может и не быть.

Документ составляется или залогодателем или, если имущество принадлежит третьему лицу, ими обоими.

Закон четко описывает перечень информации, которая должна быть отражена в закладной, а также обязанность регистрации бумаги в государственном органе (например, Росреестре). Если хотя бы один из пунктов, который указан ниже, не соблюден, закладная не может именоваться таковой:

  1. В названии документа должно быть указано слово «Закладная».
  2. Для физических лиц – имя залогодателя, данные документа, удостоверяющего личность. Для юридических лиц – наименование организации и местоположение.
  3. Для залогодержателя те же реквизиты, что и в п. 2.
  4. Те же реквизиты должника, если он не является залогодателем.
  5. Дата и место заключения договора, а также основания возникновения обязательств (например, номер кредитного договора).
  6. Сумма обязательств и проценты, а также срок их исполнения.
  7. Название, описание и местонахождение предмета залога.
  8. Подтвержденную оценочную стоимость имущества.
  9. Отметка о государственной регистрации закладной.
  10. Указание о наличии/отсутствии обременения имущества правами третьих лиц.
  11. Подпись залогодателя и должника (если это не одно и то же лицо).
  12. Указание даты передачи закладной кредитору.

Закладная может быть переуступлена третьему лицу. Тогда требования нового залогодержателя будут основаны только на информации, отраженной в бумаге.

Утерянную закладную можно восстановить, сделав дубликат, о чем на нем делается соответствующая отметка.

При погашении обязательств перед кредитором закладная возвращается залогодателю, который затем снимает обременение с имущества в госоргане.

Как работает залог и ипотека вы узнаете из другого поста.

Регистрация ипотеки

Ипотека в силу закона должна быть зарегистрирована в Росреестре. Кроме закона «Об ипотеке» этот процесс регулируется законом №218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости».

Государственная регистрация формально заключается в записи о сделке в Единый государственный реестр недвижимости.

Основанием регистрации сделки является совместное заявление залогодателя и залогодержателя, либо на основании заявления нотариуса, удостоверившего договор.

Регистрация ипотеки в силу закона проводится с одновременной регистрации права собственности лица, на чьи права накладывается обременение. При наличии регистрируется закладная.

Гос регистрация ипотеки по шагам разобрана в этой статье.

Сохранность ипотечного имущества

Принципиальный момент в том, что залог имущества не дает кредитору возможность ограничивать право пользования залогодателем этим имуществом по прямому назначению. Он также вправе извлекать выгоду из залога, при этом кредитор не может претендовать на этот доход.

В то же время залогодатель обязан содержать имущество в исправном состоянии и проводить при необходимости ремонт на собственные средства, если иное не прописано в договоре.

Часто возникают споры относительно правомерности требования кредитора страховать залоговое имущество от повреждения, порчи или утраты. Закон гласит, что такое страхование может быть предусмотрено условиями кредитного договора. Как правило, имущество страхуется за счет залогодателя.

Кроме этого, владелец обязан предпринимать все доступные меры к сохранению имущества в целости и сохранности и сообщать залогодержателю, если есть реальная угроза утраты залога.

Последующая ипотека

Последующая ипотека заключается в повторном залоге уже заложенного имущества. Это может быть залог одному и тому же кредитору (по другим обязательствам), или же другим.

Важно соблюдать условия первоначального договора ипотеки. Если в нем содержится прямой запрет на последующую ипотеку (а в большинстве договоров жилищной ипотеки так и есть), то такая сделка будет признана недействительной независимо от того, знал об этом потенциальный залогодержатель или нет.

Есть также случаи, когда в договоре указываются требования к оформлению последующей ипотеки. В этом случае новый договор должен быть заключен с соблюдением этих условий.

В остальном последующая ипотека мало отличается от действующей. Особое внимание стоит уделить только порядку взыскания. Здесь следует руководствоваться правилом приоритетных прав требования, в соответствии с которым проводиться погашение обязательств по очереди, начиная с первого кредитора. Так что последнему кредитору денег от реализации имущества может и не хватить.

Переуступка

Залогодержатель вправе, по своему усмотрению, передать право требования исполнения обязательств по ипотеке любому третьему лицу. К примеру, если банк захочет переуступить залог сторонней организации, она совершенно не обязательно должна иметь лицензию на осуществление ипотечного кредитования.

При этом лицо, к которому перешло право по ипотеке, получает и права по обязательству, обеспеченному залогом. То есть это лицо встает на место первоначального кредитора.

Передача закладной совершается путем заключения договора в простой письменной форме. На ценной бумаге должна быть сделана соответствующая запись о новом залогодержателе.

Что интересно, закон прямо запрещает делать записи на закладной о запрете передачи ее третьим лицам. Такая запись априори является ничтожной.

Если должник несвоевременно и не в полном объеме погашает свои обязательства, нарушая тем самым условия заключенного договора, кредитор вправе начать принудительное взыскание задолженности.

Есть два пути развития событий:

  • судебное разбирательство;
  • внесудебное взыскание.

Если договор ипотеки не предусматривает возможность внесудебного урегулирования задолженности (введено статьей 55 закона) путем взыскания заложенного имущества, такое взыскание возможно только по решению суда.

Далее следует принципиальный момент. Если суд отказал взыскивать имущество должника, это не освобождает последнего от ипотеки. Ничто не мешает кредитору обратиться в суд с повторными требованиями.

Есть два случая, в которых взыскание во внесудебном порядке невозможно:

  1. Период, в течение которого не погашается задолженность (просрочка), не превышает 3 месяцев.
  2. Остаток задолженности составляет менее 5% суммы долга.

На эти пункты есть ссылка в статьях 54 и 54.1 закона. Стороны также могут заключить мировое соглашение.

На практике взыскание долга банками путем реализации заложенного имущества происходит только в крайних случаях, когда остальные методы не приносят должного результата. Однако не стоит забывать, что закон в таких случаях, как правило, находится на стороне кредитора, поскольку со стороны должника нарушается заключенный договор ипотеки. Поэтому, если все-таки дошло до крайних мер, возможна реализация заложенного имущества для погашения долга.

Подробнее банкротство физических лиц при ипотеке разобрано в отдельном посте.

Реализация имущества

Имущество должников реализуют путем выставления на публичные торги в форме аукциона. Его организация и проведения не регламентированы в рамках настоящего закона. За это отвечает процессуальное законодательство и Гражданский кодекс.

В общих чертах торги проводятся следующим образом. Не ранее, чем за 30, но не позднее, чем за 10 дней до проведения аукциона в официальной газете размещается объявление с информацией о том, когда, где и что будет выставлено на торги.

Желающие принять участие должны внести задаток в размере, не превышающем 5% от начальной продажной цены объекта. Победителем считается тот, кто предложил наибольшую цену. Остальным задаток возвращается немедленно.

В день проведения торгов с победителем подписывается протокол. Решение действует 5 дней, в течение которых покупатель вносит остаток стоимости имущества, после чего опять же в течение 5 дней с ним заключается договор купли-продажи.

Внесудебная реализация имущества происходит по схожей схеме с той лишь разницей, что торги организует уполномоченное лицо по поручению залогодержателя. Сумма, вырученная от продажи, распределяется между всеми залогодержателями, а остаток возвращается залогодателю.

Также в законе указано, что кредитор может оставить имущество за собой, если об этом идет речь в договоре. Должник может в любой момент, до объявления торгов закрытыми, остановить взыскание, погасив долг.

Торги могут быть признаны несостоявшимися, если на них явился только один покупатель, начальная сумма не была увеличена или победитель не внес оплату за имущество. К слову, за последнее в Гражданском кодексе предусмотрена ответственность, которая выражается в возмещении убытков.

Особенности ипотеки на землю

Ипотека земельных участков возможна в случае, если оборот таких объектов не ограничен законодательством или его размер превышает минимальное значение, установленное нормативными актами для участков подобного рода и предназначения.

В залог могут быть предоставлены земельные участки, находящиеся в муниципальной собственности. Но есть условия:

  • участок должен быть выделен для индивидуального жилищного строительства в рамках социальных программ;
  • ипотека должна быть связана с получением кредита на обустройство этого участка;
  • решение о возможности залога принимается муниципальным органом.

Земельный участок, приобретенный за счет кредитных средств, передается в залог с момента оформления права собственности. В случае если собственник захочет построить на земле какие-либо здания или сооружения, ему не нужно спрашивать разрешения залогодержателя. Только, если это не противоречит договору, эти строения также станут предметом залога. Это как раз тот момент, когда работает принцип неделимости, то есть строения не могут существовать отдельно от участка, соответственно, они тоже включаются в залог.

Рассмотрим и другой случай. К примеру, гражданин Х имеет в собственности земельный участок, приобретенный на личные средства и не имеющий обременений. Однажды он решил построить на этом участке жилой дом на средства ипотечного кредита. Банк выдал деньги и с этого момента взял в залог участок. А затем, после постройки дома и оформления прав на него, возьмет в залог еще и дом. Тот же принцип неделимости. Только в этом случае кредитор изначально взял в залог землю, поскольку жилье еще не построено, а кредит должен быть чем-то обеспечен.

Обращение взыскания на землю происходит также путем проведения открытых торгов. Важную особенность имеет реализация земель сельскохозяйственного назначения. До тех пор, пока урожай не собран и не реализован, на эти земли не может быть обращено взыскание.

Ипотека на нежилые помещения

Ипотека нежилых помещений имеет ряд особенностей, которые описаны в соответствующем разделе закона.

Так, предприятие как единый имущественный комплекс, передается в ипотеку со всем имуществом, которое находится на территории, включая земельный участок.

Отдельно стоящее нежилое помещение передается в залог полностью, вместе с земельным участком.

При этом залогодержатель никоим образом не может препятствовать или ограничивать право залогодателя на пользование имуществом. Исключения составляют только сделки с отчуждением недвижимости и передачей его в залог.

Предприятие может быть передано в залог только в том случае, если сумма долговых обязательств составляет не менее половины оценочной стоимости имущества. Срок предъявления требований к взысканию залога – не менее одного года с момента заключения договора.

Допустим, предприятие N передано в ипотеку банку Y по кредитному договору на срок 9 месяцев. В случае если предприятие не погасит долг, банк все равно не может начать процедуру взыскания ранее, чем через 12 месяцев с даты подписания документа.

К слову, взыскать долг с предприятия по ипотеке возможно только по решению суда.

Ипотека жилых домов и квартир

К жилым домам и квартирам при передаче их в ипотеку также предъявляются особенные требования, так как они могут являться местом жительства не только залогодателя.

Сразу стоит отметить, что ипотека жилых помещений, находящихся в муниципальной собственности, не допускается. По остальным объектам есть ряд особенностей:

  1. При отчуждении имущества, в котором зарегистрированы несовершеннолетние дети, требуется разрешение органов опеки.
  2. При строительстве жилого дома ипотека может быть обеспечена материалами и оборудованием, но после постройки в залог передается готовый дом.
  3. Согласно статье 77 закона жилое помещение, которое куплено за кредитные деньги, передается в залог с момента регистрации прав собственности.
  4. При «Военной ипотеке» жилье находится в залоге у кредитора и у государственного органа, который осуществляет платежи в счет погашения кредита.

К слову, недавно Совет Федерации принял поправки в закон «О накопительно-ипотечной системе», по которому происходит начисление денег для «Военной ипотеки». Теперь большее количество категорий военнослужащих имеют право восстановить свой счет после повторного поступления на службу.

Самым важным моментом в этом разделе является пункт об обращении взыскания на жилье. Этот факт является основанием для выселения жильцов. Оно проводится в соответствии с требованиями законодательства. Подробно этот момент описан в ст. 78.

Как видно, об ипотеке этот федеральный закон дает достаточно отчетливое представление. Это действенный инструмент, который регулирует рынок ипотечных сделок в России. Что важно, это живой документ, который, пусть не всегда молниеносно, реагирует на изменение текущей ситуации и позволяет развивать жилищное строительство в стране.

Что бы мы не думали об ипотеке, ипотеку с каждым годом становится получить только проще. Немалая заслуга в этом принадлежит именно ипотечному законодательству. Как оформить ипотеку вы можете узнать далее.

Если вам требуется квалифицированная помощь ипотечного юриста, защита ваших интересов перед банком или второй половиной при разводе, то рекомендуем записаться на бесплатную консультацию к нашему юристу. Он окажет профессиональную помощь и подскажет эффективный выход из вашей ситуации.

Остались ли у вас еще вопросы по данной теме? Ждем их ниже. Просьба оценить пост и нажать кнопки социальных сетей.

Еще по теме:

  • Работа в ельце юрист Работа в Ельце ( 57 вакансий ) 10 000 – 30 000 руб. Разъездная работа • Гибкий график Тайный покупатель оценивает качество обслуживания: * Он посещает магазин/сервисную точку под видом обычного посетителя. * Получает консультацию у […]
  • Возьму в долг под расписку тольятти Срочно в долг Возьму 400тыс.в долг на 5лет оплату горантирую в срок. 08.10.2018 150000 на два года 08.10.2018 30000 07.10.2018 Возьму 85000 в долг срочно.Владивосток 07.10.2018 Срочно возьму в долг 150 тыс на 2 года […]
  • Дом под снос московская область Дом под снос продаю московская область Дом под снос продаю московская область Площадь: 69 кв. м. Цена: 22702908 руб. адресу регион московская область по вашему запросу дом деревне снос московская Продажа дом под снос на участке 30 соток […]
  • Застройщик гк рф Застройщик гк рф Ипотека от ведущих банковот 7,4% рассчитать ипотеку - Первоначальный взнос - от 30% - На однокомнатые квартиры до 40 кв.м.: индексация 1% в месяц на оставшуюся сумму долга - На однокомнатные квартиры более 40 кв.м.; […]
  • Кредит в курске под залог недвижимости Деньги через 5 часов после заявки Помощь в получении займа под залог От 30000 до 1000000 р без скрытых комиссий С любой кредитной историей На любые цели Деньги под залог Выдаем деньги под залог квартир, домов, земельных участков, […]
  • Займ от частного лица одесса Займ от частного лица одесса Займ от частного лица одесса Частный кредит — кредит. Организация кредита от частного инвестора под залог недвижимости или автомобиля. Займ от частного лица кредит - существует такой займ от частного лица […]