Содержание:

Сделки с долями ООО

В соответствии с требованиями законодательства Российской Федерации, удостоверение договора продажи (залога) доли Общества с ограниченной ответственностью нотариусом является обязательным.

Для наших клиентов мы в кратчайшие сроки осуществляем нотариальное заверение следующих видов сделок:

Нотариус четко знает всю правовую последовательность действий и осознает свою ответственность. По Вашему желанию удостоверение договора продажи доли в уставном капитале ООО может происходить у Вас в офисе.

Для подготовки проекта договора по продаже, дарению, залогу доли в ООО следует быть готовым к ряду обязательных действий. Вам потребуется:

  • подготовить комплект документов для оформления сделки купли-продажи доли в ООО согласно нижеприведенному списку
  • передать пакет документов (копии) нотариусу для предварительной подготовки проекта договора (подачу пакета документов желательно сделать за 1-2 дня до предполагаемой даты сделки)
  • внести предоплату за правовую и техническую подготовку проекта договора
  • согласовать дату проведения сделки

Список документов, необходимых нотариусу при удостоверении сделок, направленных на отчуждение доли в уставном капитале ООО

Уважаемые клиенты! Обращаем Ваше внимание, что нижеприведенный перечень документов является примерным. Для Вашей сделки нотариус составит индивидуальный перечень документов. В зависимости от сложности договора перечень документов может быть сокращен.

  1. Устав (действующая редакция на день совершения сделки) и изменения к нему
  2. Свидетельство ОГРН + копия, заверенная печатью ООО и подписью единоличного исполнительного органа
  3. Протокол или решение об изменении наименования ООО + копия, заверенная печатью ООО и подписью единоличного исполнительного органа
  4. Свидетельство ИНН + копия, заверенная печатью ООО и подписью единоличного исполнительного органа
  5. Ранее действующий учредительный договор (для обществ, созданных ранее 1 июля 2009 г.) + копия, заверенная печатью ООО и подписью единоличного исполнительного органа
  6. Договор об учреждении общества (для обществ, созданных после 1 июля 2009 г.) + копия, заверенная печатью ООО и подписью единоличного исполнительного органа
  7. Протокол об избрании или решение о назначении единоличного исполнительного органа + копия, заверенная печатью ООО и подписью единоличного исполнительного органа
  8. Список или выписку из списка участников (должна вестись обязательно во всех обществах с 1 июля 2009 года)
  9. 2 справки по образцу
  10. Документ, подтверждающий принадлежность доли лицу, отчуждающему долю (часть доли)
  11. Нотариально заверенное согласие супруга продавца и покупателя доли (части доли) на отчуждение или приобретение
  12. Протокол общего собрания учредителей-участников при заинтересованности в совершении сделки или решение совета директоров
  13. Документ из общества о том, что сделка не является крупной (когда покупателем или продавцом является юридическое лицо)
  14. Документ из общества о том, что согласование с ФАС на заключение сделки не требуется.

Все документы предоставляются нотариусу в подлинниках.

P.S. При подготовке к сделке следует иметь в виду, что:

Участниками сделок по продаже доли в ООО (отчуждение доли в ООО) могут являться как юридические, так и физические лица. Если продавец или покупатель – физическое лицо, состоящее в браке, то для нотариального оформления сделки Продажа доли в уставном капитале ООО необходимо заверенное согласие супруга (супруги) участника на совершение сделки.

Если продавец или покупатель – юридическое лицо, то нотариус (на основании глав ФЗ «Об акционерных обществах» и статей ФЗ «Об обществах с ограниченной ответственностью») обязан проверить размер сделки по продаже доли в уставном капитале ООО, а также выяснить заинтересованность сторон в данной сделке (ФЗ «О защите конкуренции»). Для предварительной проверки нотариус запросит у юридического лица бухгалтерскую отчетность за последний отчетный период или справку ООО о сумме сделки за подписью главного бухгалтера и исполнительного органа. Если сумма сделки по продаже доли уставного капитала превышает 25% от стоимости имущества Общества, то нотариус, на основании требований Федеральных Законов и Устава Общества, вправе потребовать письменного одобрения сделки. После предварительного изучения всех необходимых документов, руководствуясь вышеперечисленными Законами и Уставом ООО, нотариус принимает решение об отказе в удостоверении или об одобрении договора продажи доли в ООО.

При определении правомерности удостоверения продажи доли в ООО нотариус изучает Устав Общества с ограниченной ответственностью для того, чтобы:

  • убедиться, что в данном документе отсутствуют пункты о запрете отчуждения доли уставного капитала ООО третьим лицам;
  • определить, предусмотрены ли требования о согласии других участников и самого Общества на совершение сделки продажа доли в ООО ;
  • установить соответствие стоимости покупки пунктам Устава и Федерального Закона при нотариальном заверении договора купли продажи доли ООО;
  • удостовериться, что доля в Уставном капитале, подлежащая отчуждению, оплачена участником Общества полностью (в случае неполной оплаты при продаже доли в ООО нотариус удостоверит только сделку по отчуждению уже оплаченной части доли).

При подписании договора в обязательном порядке должны присутствовать все участники сделки по продаже доли Уставного капитала, а также Генеральный директор ООО.

В процессе оформления документов учредитель, который отчуждает долю в ООО, подписывает заявление о внесении изменений в ЕГРЮЛ, которое нотариус в течение трех дней обязан предоставить в Инспекцию Федеральной Налоговой Службы, занимающейся государственной регистрацией юридических лиц. При отчуждении или приобретении доли физическими лицами при удостоверении договора купли продажи доли ООО должны присутствовать супруги учредителей, если заранее не были заверены согласия на совершение сделки. Согласно статьям ФЗ «Об Обществах с ограниченной ответственностью» моментом передачи приобретателю (третьему лицу) отчуждаемой доли считается момент нотариального удостоверения договора продажи доли в ООО. Если происходит продажа доли ООО участнику данного Общества или самому Обществу, то доля считается отчужденной в момент внесения изменений в ЕГРЮЛ.

Сделки требующие нотариального удостоверения 2018

Перечень сделок, подлежащих обязательному нотариальному удостоверению

Надо отметить, что при этом существует и негативный момент выбора такого удостоверения договорных обязательств. Все сделки, осуществляющиеся с участием нотариуса, требуют весомых материальных и временных затрат. Перед тем, как произвести заверение факта состоявшейся сделки, специалист осуществляет проверку правоспособности её участников, включая полномочия, переданные представителям. При этом все заинтересованные субъекты должны прибыть в офис специалиста.

  1. Представительство по доверенности. Требуется для проведения правовых сделок, которые предусматривают обязательное оформление у нотариуса, представления заявлений, распоряжения правомочиями и других действий, установленных ст. 185 ГК РФ. Для доверенности, предусматривающей передачу полномочий, существует форма, составляемая нотариально (ст.187 ГК РФ). Такое правило не касается документов, выдаваемых организациями либо их руководителя.
  2. Залоговые обязательства. Соглашение готовится в простом письменном формате, но его заверение в нотариальной конторе регламентировано ст. 22 ФЗ-14, когда в залог передается доля или её часть в уставном фонде ООО. Если он обеспечивает выполнение обязанностей по договору, нотариально удостоверенному, то и документ должен заверяться у соответствующего специалиста (ст.139 ГК РФ).
  3. Переуступка прав требования, возникшая из обязательств, оформленных в нотариальной форме, совершается таким же образом (ст.389 ГК РФ).
  4. Перевод долговых обязательств предусматривает соблюдение правил, установленных ст. ст. 389, 391 ГК РФ.
  5. Рента. Соглашение о передаче объекта недвижимости под выплату содержания должно проходить регистрационную процедуру (ст.584 ГК РФ).
  6. Завещание. Составляется в виде документа и заверяется в нотариальной конторе.
  7. Согласие мужа/ жены. При участии одного из них в сделки по передаче имущественных прав, которые нужно вносить в ЕГРП, в обязательном порядке потребуется представление нотариально подтвержденного согласия другого супруга (ст.35 ГК РФ).
  8. Брачный контракт.
  9. Соглашение о выполнении алиментных обязательств (ст.100 ГК РФ).
  10. Передача долей в праве общей недвижимой собственности. Не касается процедур, связанных с собственностью, входящей в паевой фонд, предусматривающий вовлечение инвестиций, или покупаемый для внесения в его состав, продаже земельных территорий, а также общего владения недвижимостью.
  11. Осуществление операций по распоряжению имущественными объектами с участием опекунов, несовершеннолетних лиц либо ограниченно недееспособных.
  12. Продажа части уставного капитала организации.
  13. Соглашение о товариществе с участием инвестиций, подразумевающее проведение совместных мер, передачу правомочий и обязательств по нему.
  14. Договор об управлении партнерством и изменения в него.
  15. Отчуждение доли в сформированном фонде партнерства.

Сделки требующие нотариального удостоверения 2018

Соглашение об управлении партнерством и любые вносимые в него изменения подлежат обязательному нотариальному удостоверению и хранению у нотариуса по месту нахождения партнерства и вступают в силу для участников соглашения об управлении партнерством и третьих лиц с момента такого удостоверения. Соглашение об управлении партнерством и любые вносимые в него изменения не подлежат государственной регистрации, и сведения о нем и о содержащихся в нем положениях не вносятся в единый государственный реестр юридических лиц (п. 2 ст. 6 закона N 380-ФЗ «О хозяйственных партнерствах»)

Доверенность, выдаваемая в порядке передоверия, должна быть нотариально удостоверена (п. 3 ст. 187 ГК РФ). Правило о нотариальном удостоверении доверенности, выдаваемой в порядке передоверия, не применяется к доверенностям, выдаваемым в порядке передоверия юридическими лицами, руководителями филиалов и представительств юридических лиц.

Какие сделки с недвижимостью требуют обязательного удостоверения у нотариуса

3. Нотариальное удостоверение документов обязательно и в том случае, когда заявление на регистрацию сделки (на регистрацию права, ограничения или обременения права), а также вся сопутствующая документация направляются в регистрирующий орган почтовым отправлением.

Удостоверение сделок с недвижимостью нотариусом необходимо лишь в ряде случаев. Однако данная обязанность может быть установлена по соглашению сторон. В таком случае даже если закон и не требовал привлечения нотариуса, его участие будет все же необходимо.

Недвижимость итоги года

Преимущество нотариального удостоверения — прямое общение нотариуса с гражданами, участвующими в сделке. При этом государственный регистратор прав в свою очередь работает с такими документами, получая документы для проведения учетно-регистрационных процедур, он проводит их правовую экспертизу на предмет соответствия содержащихся в документах сведений сведениям ЕГРН. В том числе проверит данные о собственниках недвижимости, об ограничениях и обременениях объекта недвижимости, проверяет наличие или отсутствие оснований для приостановления государственной регистрации.

  • на представление заявления и документов на кадастровый учет, регистрацию прав и на совершение сделок, требующих нотариальной формы;
  • на распоряжение зарегистрированными в государственных реестрах правами;
  • на совершение представителем подлежащей регистрации сделки с объектом недвижимого имущества или сделки, на основании которой подлежит регистрации право, ограничение или обременение права на объект недвижимости, заявление о регистрации которых представляется почтовым отправлением.

Сделки, подлежащие обязательному нотариальному удостоверению в 2017-2018 годах

Рассмотрим, в каких случаях закон требует нотариального удостоверения сделок, если сделку совершают между собой компании. В первую очередь, правило об обязательном нотариальном удостоверении сделок касается ряда операций с недвижимостью. Помимо такого типа соглашений, удостоверение сделки нотариус осуществляет при купле-продаже доли в ООО. Также к сделкам, подлежащим обязательному нотариальному удостоверению, относятся сделки на основании договора, который заверяли у нотариуса.

Когда компания заключает договор, проверьте, какие есть требования к форме сделки. Нужно выяснить, не относится ли она к сделкам, подлежащим обязательному нотариальному удостоверению: 2017 год внес некоторые коррективы (например, вступил в силу новый закон о регистрации недвижимости). Обратите внимание, что нотариальное удостоверение сделки обязательно в случаях не только прямого указания закона, но и при наличии такого условия в договоре.

Требуют ли сделки с недвижимостью обязательного удостоверения у нотариуса

Регистрация прав на основании нотариально удостоверенной сделки, свидетельства о праве на наследство, свидетельства о праве собственности на долю в общем имуществе супругов осуществляется в течение трех рабочих дней с даты приема или поступления в орган регистрации прав заявления и указанных документов, а в случае поступления заявления и документов в электронном виде – в течение одного рабочего дня.

Государственный регистратор прав, получая документы для проведения регистрации прав, проводит их правовую экспертизу на предмет наличия или отсутствия установленных Федеральным законом от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» оснований для приостановления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав либо для отказа в осуществлении государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав.

Росреестр напоминает о необходимости нотариального удостоверения сделок, доверенностей и договоров, связанных с недвижимостью

  • на представление заявления и документов на кадастровый учет, регистрацию прав и на совершение сделок, требующих нотариальной формы;
  • на распоряжение зарегистрированными в государственных реестрах правами;
  • на совершение представителем подлежащей регистрации сделки с объектом недвижимого имущества или сделки, на основании которой подлежит регистрации право, ограничение или обременение права на объект недвижимости, заявление о регистрации которых представляется почтовым отправлением.
  • по отчуждению долей в праве общей собственности на недвижимое имущество, в том числе при отчуждении всеми участниками долевой собственности своих долей по одной сделке;
  • связанные с распоряжением недвижимым имуществом на условиях опеки, а также по отчуждению недвижимости, принадлежащей несовершеннолетнему гражданину или гражданину, признанному ограниченно дееспособным;
  • с объектом недвижимости, если заявление и документы на регистрацию этой сделки или на ее основании на регистрацию права, ограничения или обременения права представляются почтовым отправлением.

Какие сделки с недвижимостью требуют нотариального удостоверения

  • на представление заявления и документов на кадастровый учет, регистрацию прав и на совершение сделок, требующих нотариальной формы;
  • на распоряжение зарегистрированными в государственных реестрах правами;
  • на совершение представителем подлежащей регистрации сделки с объектом недвижимого имущества или сделки, на основании которой подлежит регистрации право, ограничение или обременение права на объект недвижимости, заявление о регистрации которых представляется почтовым отправлением.
  • по отчуждению долей в праве общей собственности на недвижимое имущество, в том числе при отчуждении всеми участниками долевой собственности своих долей по одной сделке;
  • связанных с распоряжением недвижимым имуществом на условиях опеки, а также по отчуждению недвижимости, принадлежащей несовершеннолетнему гражданину или гражданину, признанному ограниченно дееспособным;
  • с объектом недвижимости, если заявление и документы на регистрацию этой сделки или на ее основании на регистрацию права, ограничения или обременения права представляются почтовым отправлением.

Обязательные нотариальные сделки в 2018 году

В любом случае, уважаемые риэлторы, этот вопрос должны организовать и обсудить именно риэлторы, оказывающие услугу по сопровождению сделки, иначе в самый последний момент может возникнуть скандал и неприятность по этому поводу, а вы услышите нарекания по поводу качества вашей работы.

В вопросе, кто должен оплачивать эти расходы, мнения риэлторов разделились. Одни риэлторы считают, что всегда должен оплачивать покупатель, другие, что продавец, так как это у него по условиям сделки возникают обстоятельства, приводящие к обязательному удостоверению сделки у нотариуса. Лично я считаю, что должны оплачивать все стороны по сделке пропорционально, то есть вскладчину. А персональные документы, а именно копии, Согласия, Соглашения, Заявления- это персональная оплата стороны по сделке, кто эти документы подписывает.

Эксперты уверены в необходимости нотариального удостоверения всех сделок с жильем

Возможность распространения обязательности нотариального удостоверения на другие сделки с недвижимостью обсуждается уже не один год (напомним, до 1998 года все сделки с недвижимым имуществом удостоверялись нотариально). Причем предлагаются как более «мягкие» варианты: например, предусматривающие, что нотариальному удостоверению подлежит договор продажи недвижимости, если хотя бы одной из его сторон является гражданин (соответствующий законопроект был возвращен субъекту законодательной инициативы с указанием на то, что нотариальная форма сделки – излишнее обременение для граждан, а законность сделки и так проверяется органом, осуществляющим государственную регистрацию прав на недвижимое имущество), так и более «жесткие» – об обязательном нотариальном удостоверении всех сделок с имуществом, подлежащих государственной регистрации. Предполагающий внесение соответствующего положения в ст. 8.1 ГК РФ законопроект был включен в примерную программу прошлогодней осенней сессии Госдумы, однако пока документ не был рассмотрен даже в первом чтении.

  • по отчуждению долей в праве общей собственности на недвижимое имущество (ч. 1 ст. 42 Федерального закона от 13 июля 2015 г. № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости»; далее – Закон № 218-ФЗ);
  • по отчуждению недвижимого имущества, принадлежащего несовершеннолетнему или лицу, признанному ограниченно дееспособным, а также по распоряжению недвижимостью на условиях опеки (ч. 2 ст. 54 Закона № 218-ФЗ);
  • по отчуждению доли или части доли в уставном капитале общества с ограниченной ответственностью (п. 11 ст. 21 Федерального закона от 8 февраля 1998 г. № 14-ФЗ «Об обществах с ограниченной ответственностью»).

Сделки с долями ооо не требующие нотариального удостоверения

Сделки требующие нотариального удостоверения

Кадастровая палата по Ростовской области уведомляет граждан о том, что сделки, влекущие возникновение, изменение или прекращение прав на имущество, подлежащих государственной регистрации, должны удостоверяться нотариально.

Законодательство определяет несколько случаев, когда посещение нотариуса обязательно, однако есть случаи, когда стороны самостоятельно предусматривают такое условие по сделкам, законодательно не требующим нотариального удостоверения.

Нотариально удостоверяться должны следующие сделки:

— сделки, связанные с распоряжением недвижимым имуществом на условиях опеки;

— сделки по отчуждению (продаже, дарении) недвижимого имущества, принадлежащего несовершеннолетнему или признанному ограниченно дееспособным гражданину;

— сделки по отчуждению или договоры ипотеки долей в праве общей собственности на недвижимое имущество, в том числе при отчуждении или ипотеке всеми участниками долевой собственности своих долей по одной сделке. Исключения составляют сделки, связанные с имуществом, составляющим паевой инвестиционный фонд или приобретаемым для включения в состав такого фонда, сделок по отчуждению земельных долей, отчуждению и приобретению долей в праве общей собственности на недвижимое имущество при заключении договора, предусматривающего переход права собственности на жилое помещение.

Кроме того, удостоверить у нотариуса потребуется документы, направляемые в орган регистрации прав почтовым отправлением.

Важно помнить: если нотариальное удостоверение сделки обязательно, а сама сделка была оформлена без соблюдения установленной формы, то ее могут признать недействительной.

При купле-продаже квартиры требуется удостоверение сделки нотариусом, но не все граждане знают, в каких случаях это необходимо делать, а где и можно сэкономить на услугах нотариальной конторы. В каких случаях требуют при купле-продаже (сделки по отчуждению) недвижимости надо дойти до нотариуса, чтобы все было по закону. Сколько надо будет заплатить за услуги нотариуса при оформлении документов на покупку недвижимости? Нужно ли платить при купле-продаже между родственниками? Новое в законодательстве в 2018 году.

Удостоверение сделок с недвижимостью нотариусом необходимо лишь в ряде случаев. Однако данная обязанность может быть установлена по соглашению сторон. В таком случае даже если закон и не требовал привлечения нотариуса, его участие будет все же необходимо.

Когда согласно закону участие нотариуса в сделках по отчуждению недвижимости обязательно

1. Сегодня нотариальное удостоверение необходимо при отчуждении (продаже, дарении, например) долей в праве общей собственности на недвижимость. Нотариус нужен даже тогда, когда все собственники участвуют в сделке. Это происходит, когда, например, продается квартира, которой владеют два и более человек.

2. Участие нотариуса обязательно и в тех случаях, когда распоряжение имуществом совершается при опеке, или когда объект находится в доверительном управлении. Также этот специалист нужен тогда, когда отчуждается объект недвижимости, принадлежащий, в том числе частично, несовершеннолетнему или ограниченно дееспособному гражданину.

3. Нотариальное удостоверение документов обязательно и в том случае, когда заявление на регистрацию сделки (на регистрацию права, ограничения или обременения права), а также вся сопутствующая документация направляются в регистрирующий орган почтовым отправлением.

4. Не обойтись без нотариуса, если отчуждается недвижимость, принадлежащая несовершеннолетнему или взрослому гражданину, но признанному ограниченно дееспособным.

Какие документы требуют нотариального удостоверения

В Росреестре напомнили, что нотариальному удостоверению подлежат доверенности:

Нотариус в обязательном порядке заверяет доверенности на представление заявления и документов при постановке объекта недвижимости на кадастровый учет, при регистрации прав и при совершении сделок, требующих нотариальной формы.

Также виза нотариуса нужна на доверенности на распоряжение зарегистрированными в государственных реестрах правами и на совершение представителем сделки с объектом недвижимого имущества, в том числе при направлении необходимого пакета документов почтой.

Нотариальное удостоверение требуется при оформлении договоров уступки прав требования и перевода долга, а также при подписании соглашения об изменении или расторжении нотариально удостоверенного договора.

В чем преимущества нотариального удостоверения сделок

Важно понимать, что нотариальное удостоверение – механизм, позволяющий установить законность сделки и договора. Роль нотариуса заключается именно в том, чтобы проверить, были ли соблюдены по факту совершения сделки права всех ее участников, согласны ли они на ее заключение, понимают ли ее условия.

Одновременно данный специалист устанавливает личности сторон, их дееспособность и правоспособность, следит за получением продавцом денег. Важно, что нотариус несет полную имущественную ответственность за ущерб, возникший по его вине.

Нотариальная проверка позволяет сократить срок для госрегистрации нотариально удостоверенных сделок. При таком способе обращения в регистрирующие органы процедура занимает 3 рабочих дня. Если документы были направлены по электронным каналам связи, то на сделку достаточно 1 рабочего дня.

Среди преимуществ регистрации сделки нотариусом – непосредственное общение ответственного за процедуру со всеми участниками. Государственный регистратор проводит правовую экспертизу предоставленной документации на предмет ее соответствия данным, указанным в ЕГРН. Специалист Росреестра среди прочего проверит информацию о собственниках недвижимости, наличие обременений, наличие оснований для приостановления госрегистрации сделки.

Важно, что законность нотариально удостоверенной сделки государственным регистратором не проверяется. Так прописано в законе от 13.07.2015 N 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости».

Статья 163. Нотариальное удостоверение сделки

(в ред. Федерального закона от 07.05.2013 N 100-ФЗ)

1. Нотариальное удостоверение сделки означает проверку законности сделки, в том числе наличия у каждой из сторон права на ее совершение, и осуществляется нотариусом или должностным лицом, имеющим право совершать такое нотариальное действие, в порядке, установленном законом о нотариате и нотариальной деятельности.

(п. 1 в ред. Федерального закона от 07.05.2013 N 100-ФЗ)

Статья 164. Государственная регистрация сделок

(в ред. Федерального закона от 07.05.2013 N 100-ФЗ)

1. В случаях, если законом предусмотрена государственная регистрация сделок, правовые последствия сделки наступают после ее регистрации.

2. Сделка, предусматривающая изменение условий зарегистрированной сделки, подлежит государственной регистрации.

В случаях, предусмотренных законом или соглашением сторон,

2. Нотариальное удостоверение сделок обязательно:

1) в случаях, указанных в законе;

2) в случаях, предусмотренных соглашением сторон, хотя бы по закону для сделок данного вида эта форма не требовалась.

3. Если нотариальное удостоверение сделки в соответствии с пунктом 2 настоящей статьи является обязательным, несоблюдение нотариальной формы сделки влечет ее ничтожность.

(п. 3 введен Федеральным законом от 07.05.2013 N 100-ФЗ)

1. Сегодня нотариальное удостоверение необходимо при отчуждении (продаже, дарении, например) долей в праве общей собственности на недвижимость. Нотариус нужен даже тогда, когда все собственники участвуют в сделке. Это происходит, когда, например, продается квартира, которой владеют два и более человек.

2. Участие нотариуса обязательно и в тех случаях, когда распоряжение имуществом совершается при опеке, или когда объект находится в доверительном управлении. Также этот специалист нужен тогда, когда отчуждается объект недвижимости, принадлежащий, в том числе частично, несовершеннолетнему или ограниченно дееспособному гражданину.

3. Нотариальное удостоверение документов обязательно и в том случае, когда заявление на регистрацию сделки (на регистрацию права, ограничения или обременения права), а также вся сопутствующая документация направляются в регистрирующий орган почтовым отправлением.

4. Не обойтись без нотариуса, если отчуждается недвижимость, принадлежащая несовершеннолетнему или взрослому гражданину, но признанному ограниченно дееспособным.

Ст.42 о недвижимости

1. Государственная регистрация возникновения, перехода, прекращения, ограничения права на жилое или нежилое помещение в многоквартирных домах и обременения такого помещения одновременно является государственной регистрацией возникновения, перехода, прекращения, ограничения неразрывно связанных с ним права общей долевой собственности на общее имущество и обременения такого имущества. за исключением сделок, связанных с имуществом, составляющим паевой инвестиционный фонд или приобретаемым для включения в состав паевого инвестиционного фонда, сделок по отчуждению земельных долей, сделок по отчуждению и приобретению долей в праве общей собственности на недвижимое имущество при заключении договора, предусматривающего переход права собственности на жилое помещение в соответствии с Законом Российской Федерации от 15 апреля 1993 года N 4802-1 «О статусе столицы Российской Федерации» (кроме случая, предусмотренного частью девятнадцатой статьи 7.3 указанного Закона).

Закон об ООО. Какие сделки не требуют нотариального удостоверения?

С 01.07.2009 г. действуют изменения, внесенные в Федеральный Закон «Об обществах с ограниченной ответственностью» №14-ФЗ (далее Закон). 19.07.09 ФЗ №205-ФЗ были еще внесены дополнительные изменения в ряд законов, в том числе и в ФЗ «Об обществах с ограниченной ответственностью».

В практике возникает ряд проблем при применении указанных изменений, в частности является спорным вопрос: требуется ли нотариальное удостоверение сделки купли-продажи, или сделки дарения, и вообще любой сделки по отчуждению доли, совершаемой между участниками общества?

Ответ на этот вопрос при чтении Закона выявляется достаточно просто, но в практике применения Закона регистрирующими органами и нотариусами возникает ряд разногласий. Хотелось бы обратить внимание юристов на эти разногласия, чтобы выработать единую практику применения Закона и требований к форме сделки, совершаемой между участниками общества.

По смыслу п. 11. ст. 21 Закона сделка, направленная на отчуждение доли в уставном капитале подлежит нотариальному удостоверению. В этом же пункте установлены исключения из этого общего правила. Причем исключения сформулированы в виде закрытого перечня, т. е. не требуют нотариального удостоверения только те сделки, направленные на отчуждение доли, которые прямо предусмотрены Законом.
Данный п.11 ст. 21 в редакции Закона №205-ФЗ от 19.07.2009 устанавливает следующий перечень случаев, не требующих нотариального удостоверения:
1. Переход доли к обществу в порядке, предусмотренном статьями 23 и 26 Закона.

2. Распределение доли между участниками общества и продажа доли всем или некоторым участникам общества, либо третьим лицам в соответствии со статьей 24 Закона, 3. При использовании преимущественного права покупки путем направления оферты о продаже доли или части доли и ее акцепта в соответствии с пунктами 5-7 статьи 21.

Случай 1 не вызывает никаких разногласий. Не будем на нем останавливаться. Разберем случай 2 – распределение доли между участниками общества и продажа доли всем или некоторым участникам общества либо третьим лицам в соответствии со статьей 24 Закона. Существует точка зрения, которой придерживается большинство нотариусов: сделки, направленные на отчуждение доли, совершаемые между участниками, не подлежат нотариальному удостоверению.

Аргументом такой точки зрения является исключение, установленное в п.11. ст. 21 Закона, а именно слова «распределение доли между участниками общества».
С данной позицией можно поспорить, и существует другая точка зрения, согласно которой сделка, направленная на отчуждение доли, совершаемая между участниками по общему правилу подлежит нотариальному оформлению. Исключение, таким образом, составляет только случай 3, прямо предусмотренный п.11. ст.21 Закона — если эта сделка совершается при реализации участниками своего преимущественного права, значит нотариально удостоверять ее не нужно.

Первым аргументом данной позиции является построение предложения (перечисление случаев через запятую), позволяющее сделать вывод о том, что случай 2 «распределение доли между участниками общества и продажа доли всем или некоторым участникам общества либо третьим лицам в соответствии со статьей 24 Закона» это один случай, когда происходит отчуждение доли, принадлежащей обществу. В соответствие с п. 2 ст. 24 Закона, доли, принадлежащие обществу, могут быть:
— распределены между участниками общества пропорционально их долям;
— предложены для приобретения участникам общества, или если это не запрещено уставом, третьим лицам.

Еще одним аргументом данной позиции является то, что словосочетание «распределение доли между участниками общества» встречается только в ст. 24, где идет речь о распределении оплаченной доли, принадлежащей обществу, между участниками пропорционально их долям. В этом случае основанием сделки является решение общего собрания, устанавливающее порядок и размер распределения между участниками, причем такое распределение может быть только между всеми участниками и пропорционально их долям. Сторонами по такой сделке будут общество и участник.

Если же происходит совершение сделки, направленной на отчуждение доли, между участниками общества, не может идти речь о «распределении доли между участниками», так как сделка совершается между участниками, и стороной по такой сделке общество не является. Основанием такой сделки будет договор, заключаемый между участниками общества.

Таким образом, можно сделать вывод, что случаи, не требующие нотариального оформления сделки, направленной на отчуждение доли, прямо предусмотренные Законом, не содержат случая перехода доли от одного участника другому участнику общества. Следовательно, такие сделки подлежат нотариальному оформлению и при отсутствии нотариального удостоверения считаются недействительными. В связи с тем, что на практике при оформлении документов уже возникает много проблем, можно порекомендовать при оформлении сделок, направленных на отчуждение доли, заключаемых в форме договора купли-продажи между участниками общества, оформлять это через акцепт предложения о продаже третьим лицам.

То есть, оформлять заключение такого договора между участниками в рамках реализации преимущественного права. Для этого к договору в простой письменной форме необходимо приложить оферту о продаже и ее акцепт участником общества. А вот сделки дарения доли между участниками общества пока следует отложить, до появления четкости и однозначности в этом вопросе.

Альтернативные варианты сделок с долями ООО. Как избежать нотариального удостоверения

Статьи по теме

Сколько на самом деле стоят услуги нотариуса по удостоверению сделок Как провести сделку с долями ООО без удостоверения нотариуса Почему альтернативные варианты подходят не для каждого случая

Почти два года действует норма об обязательном нотариальном удостоверении сделок, направленных на отчуждение доли или части доли в уставном капитале ООО (п. 11 ст. 21 Федерального закона от 08.02.98 № 14-ФЗ «Об обществах с ограниченной ответственностью», далее — закон № 14-ФЗ). Когда это нововведение вводилось в закон, оно преподносилось как эффективный механизм, направленный на борьбу против рейдерских захватов и защиту прав добросовестного приобретателя доли в уставном капитале. Участие нотариуса было призвано обеспечить проверку и подтверждение полномочий сторон сделки, подлинного волеизъявления каждой из них, соблюдения всех формальностей, необходимых для совершения сделки, — одним словом, юридическую чистоту.

Почти два года действует норма об обязательном нотариальном удостоверении сделок, направленных на отчуждение доли или части доли в уставном капитале ООО (п. 11 ст. 21 Федерального закона от 08.02.98 № 14-ФЗ «Об обществах с ограниченной ответственностью», далее — закон № 14-ФЗ). Когда это нововведение вводилось в закон, оно преподносилось как эффективный механизм, направленный на борьбу против рейдерских захватов и защиту прав добросовестного приобретателя доли в уставном капитале. Участие нотариуса было призвано обеспечить проверку и подтверждение полномочий сторон сделки, подлинного волеизъявления каждой из них, соблюдения всех формальностей, необходимых для совершения сделки, — одним словом, юридическую чистоту. Еще одно несомненное преимущество нотариального удостоверения сделки — переход доли (или части доли) к покупателю в момент удостоверения договора нотариусом (п. 12 ст. 21 закона № 14-ФЗ). После этого переход доли может быть оспорен исключительно в судебном порядке (абз. 3 п. 12 ст. 21 закона № 14-ФЗ). Следовательно, приобретателю доли не нужно дожидаться внесения сведений о нем в ЕГРЮЛ для получения статуса участника общества. Однако при воплощении в жизнь нотариального порядка удостоверения сделок с долями юристам пришлось столкнуться с целым рядом серьезных минусов. Это привело к достаточно широкому распространению на практике альтернативных вариантов отчуждения долей. Речь идет о сделках, осуществляемых в несколько этапов и с единственной целью — избежать необходимости нотариального удостоверения. В данной статье будут рассмотрены преимущества и риски таких альтернативных вариантов по сравнению с обычной нотариальной сделкой.

Недостатки нотариального удостоверения

Основной негатив в отношении нотариального порядка удостоверения сделок с долями связан с организацией работы нотариусов (почти везде очереди, при этом требуется личное присутствие обеих сторон сделки, что не всегда просто обеспечить), с необходимостью подготовки весьма обширного пакета документов для проверки юридической чистоты сделки и с высокой стоимостью нотариальных услуг.

Объем документов и требования к их оформлению. Нотариус обязан проверить, соответствует ли содержание проекта сделки действительным намерениям сторон и не противоречит ли требованиям закона (ст. 54 Основ законодательства РФ о нотариате от 11.02.93 № 4462-1). Однако конкретного перечня документов, необходимых для проверки юридической чистоты сделок с долями, в законодательстве нет, за исключением перечня документов, подтверждающих полномочие продавца на распоряжение долей (он приведен в п. 13 ст. 21 закона № 14-ФЗ). Нотариусы руководствуются достаточно пространными рекомендациями Федеральной нотариальной палаты по применению отдельных положений Федерального закона «Об обществах с ограниченной ответственностью» (размещены на сайте www . notariat . ru), а также рекомендациями и разъяснениями региональных нотариальных палат. Согласно этим рекомендациям, нотариусы обязаны проверить личность и дееспособность физического лица, правоспособность юридического лица, правоустанавливающие документы, подтверждающие право на отчуждаемую долю стороне сделки, факты оплаты продаваемой доли, соблюдение порядка использования преимущественного права покупки доли и получение согласия остальных участников ООО на отчуждение доли (если это предусмотрено уставом общества). Кроме того, нотариус проверяет, не является ли сделка для ее сторон крупной или с заинтересованностью, соблюден ли порядок одобрения такой сделки, не нужно ли получить предварительное согласие на сделку у Федеральной антимонопольной службы и другие обстоятельства. В итоге сторонам сделки необходимо представить достаточно объемный пакет документов, причем в каждом отдельном случае образуется свой частный перечень, уточнить который можно лишь непосредственно у нотариуса, удостоверяющего сделку. На подготовку и сбор документов требуется определенное время, но этим дело не ограничивается. Впоследствии некоторые документы зачастую приходится исправлять, подгоняя под представления нотариусов о том, какими они должны быть в идеале.

ВОПРОС В ТЕМУ
Каков нотариальный тариф за свидетельствование подписи на заявлении участника о внесении изменений в ЕГРЮЛ, за передачу заявления в налоговый орган и обществу?
Тариф за каждое из перечисленных нотариальных действий составляет 100 рублей (подп. 21 и подп. 26 п. 1 ст. 333.24 НК РФ, ст. 22 Основ законодательства РФ о нотариате).


Максим Григорьев,
управляющий Южной дирекцией Юридической фирмы «Вегас-Лекс»

«Очевидно, что цель альтернативного варианта — обход нотариального порядка удостоверения сделки. Такой состав недействительности сделки, как совершение ее в обход закона, присутствовал в Гражданском кодексе РСФСР 1922 года, в действующем кодексе он прямо не содержится. Но сейчас существуют риски оспаривания такой сделки по основаниям притворности или злоупотребления правом. Поэтому в целях минимизации или нивелирования указанных рисков альтернативный вариант можно применять, только если все действующие лица (стороны сделки, участники ООО, менеджмент) находятся в мире и согласии».

Личное присутствие сторон сделки. Еще один неудобный момент связан с необходимостью личного присутствия у нотариуса во время удостоверения сделки продавца, покупателя или их представителей. Кроме того, если продавец или покупатель — физическое лицо, состоящее в браке, то требуется обеспечить явку к нотариусу и супруга соответствующей стороны сделки. Необходимо нотариально удостоверить согласие супруга продавца на отчуждение доли и супруга покупателя — на приобретение доли. Если супруг находится длительное время за границей, то приходится откладывать удостоверение сделки до его возвращения. Когда такой возможности нет, единственный выход — альтернативный вариант отчуждения доли.

Стоимость услуг нотариусов. Государственная пошлина и нотариальный тариф за удостоверение договора об отчуждении доли (части доли) составляет 0,5 процента суммы договора, но не менее 300 рублей и не более 20 тыс. рублей (подп. 5 п. 1 ст. 333.24 НК РФ, ст. 22 Основ законодательства РФ о нотариате). Нетрудно подсчитать, что тариф в 20 тыс. рублей применяется, когда цена отчуждаемой по договору доли не меньше 4 млн рублей. Но в реальности в Москве, например, 20 тыс. рублей — это вовсе не максимум, а стандартная средняя стоимость всего комплекса услуг нотариуса по одной сделке. В других городах расценки ниже, но и они существенно превышают тариф. Дело в том, что помимо тарифа за нотариальные действия (удостоверение сделки, заверение согласий супругов, свидетельствование копии участника-продавца на заявлении о внесении изменений в ЕГРЮЛ, передача этого заявления в ИФНС и в общество) нотариусу необходимо оплатить «услуги правового и технического характера». Они не считаются нотариальными действиями (ст. 23 Основ законодательства РФ о нотариате), при этом их конкретный состав в законодательстве не раскрывается, а стоимость не тарифицирована. Существуют лишь рекомендованные расценки, которые определяют региональные нотариальные палаты. Так, на практике многие нотариусы отказываются принимать проекты договора и письменных согласий супругов, разработанные сторонами (даже если они соответствуют всем требованиям закона), и фактически навязывают свои разработанные формы. Обычно это объясняется тем, что нотариусу надежнее использовать свои типовые проекты, чем досконально проверять чужие. Разумеется, при этом клиент должен оплатить нотариусу составление проекта документа как услугу правового и технического характера.

ОПЫТ КОЛЛЕГИ. Максим Григорьев, управляющий Южной дирекцией Юридической фирмы «Вегас-Лекс»: «Проблема навязывания типовой формы договора связана как с опасениями нотариусов, что им придется понести ответственность за незаконную, по их мнению, сделку или потерять время в суде, так и с недостаточной подготовкой некоторых нотариусов в части структурирования и исполнения современных сделок по приобретению и продаже бизнеса. Например, для многих нотариусов неприемлемы сделки под отлагательными или отменительными условиями (ст. 157 ГК РФ), даже если наступление определенных обстоятельств не поставлено в договоре в зависимость от действий сторон сделки».

Кроме того, довольно распространена следующая схема: общая стоимость услуг по удостоверению сделки, называемая нотариусом или заявленная на сайте нотариальной конторы, разбивается на две части. Нотариусу официально платится лишь тариф за нотариальные действия, а некому индивидуальному предпринимателю или компании, которые формально не имеют отношения к нотариусу, оплачиваются «консультационные услуги». Разумеется, без оплаты «консультационных услуг» нотариус сделку не удостоверит. В результате порой встречаются совершенно абсурдные ситуации, когда за услуги нотариуса необходимо заплатить больше, чем стоит продаваемая доля.

Сроки. Согласно пункту 14 статьи 21 закона № 14-ФЗ, после нотариального удостоверения сделки нотариус в течение трех дней должен передать в ИФНС заявление продавца доли о внесении изменений в ЕГРЮЛ. По общему правилу нотариус отправляет это заявление по почте. Соответственно с момента нотариального удостоверения сделки и до момента получения из инспекции документов о регистрации изменений в ЕГРЮЛ проходит около месяца (7 рабочих дней, отведенных на регистрацию, плюс 2–3 недели на доставку почты). Это создает определенные трудности в работе самого общества, поскольку актуальная выписка из ЕГРЮЛ в процессе хозяйственной деятельности бывает нужна для представления контрагентам, в том числе банкам. Сократить срок ожидания регистрации изменений можно, воспользовавшись услугой личной сдачи нотариусом документов в инспекцию. Но стоимость «правовых и технических» услуг тогда будет выше на 5–10 тыс.

Еще одно неудобство связано с тем, что при подаче в регистрирующий орган документов нотариус передает только сведения о смене участника общества. Провести одновременно с этим регистрацию других изменений в сведениях об обществе или в его уставе не получается. Хотя прямого запрета на одновременное внесение нескольких изменений в законодательстве нет, нотариусы отказываются принимать для передачи в ИФНС заявления, где указаны какие-либо иные изменения, кроме изменения сведений об участнике общества. Между тем на практике нередко бывает, что покупатель 100-процентной доли в уставном капитале сразу после заключения договора, став единственным участником общества, желает поменять директора и внести другие изменения (например, в части наименования общества, адреса, положений устава и т. д.). Поскольку такой возможности фактически нет, приходится проводить регистрацию всех изменений в несколько этапов: сначала регистрация сведений об участнике, потом — все остальное. Это тоже влияет на сроки получения желаемого результата для нового участника и влечет дополнительные расходы.

ВОПРОС В ТЕМУ
Для проверки юридической чистоты сделки по отчуждению доли нотариусу надо представить документы в подлиннике или копии?
Одни документы представляются только в оригинальных экземплярах, другие можно представить в копиях. При этом копии необходимо оформлять в соответствии с требованиями Указа Президиума ВС СССР от 04.08.1983 № 9779-X. То есть верность копии документа свидетельствуется подписью руководителя компании и печатью, на копии указывается дата ее выдачи и отмечается, что подлинный документ находится в обществе.

Альтернативные варианты отчуждения долей

Вышеперечисленные минусы приводят к тому, что субъекты гражданско-правовых отношений прибегают к так называемым альтернативным способам отчуждения долей в уставном капитале. Пункт 11 статьи 21 закона № 14-ФЗ предусматривает исключения — случаи отчуждения долей, при которых нотариального удостоверения сделки не требуется. Во-первых, это переход доли к обществу в порядке, предусмотренном статьями 23 и 26 закона № 14-ФЗ (когда общество обязано приобрести долю выходящего участника, и т. д.). Во-вторых, это распределение доли, принадлежащей обществу, между участниками или продажа этой доли участникам либо третьим лицам в порядке статьи 24 закона № 14-ФЗ. В-третьих, это использование участниками общества или самим обществом преимущественного права покупки путем направления оферты о продаже доли и ее акцепта в соответствии с пунктами 5–7 статьи 21 закона № 14-ФЗ. При любом альтернативном способе отчуждения доли используется один из вышеуказанных трех вариантов. При этом каждый альтернативный способ предполагает совершение процедуры отчуждения доли в несколько регистрационных этапов. Наиболее распространены следующие варианты.

Ввод нового участника с последующим выходом старого участника. Этот способ состоит из двух этапов и возможен в тех ООО, устав которых предусматривает право участников на выход из общества (п. 1 ст. 26 закона № 14ФЗ). На первом этапе в общество принимается новый участник (фактический покупатель доли). Он вносит вклад в уставный капитал, соответственно проводится процедура увеличения уставного капитала. На втором этапе прежний участник (фактический продавец доли) по заявлению выходит из общества, в результате чего его доля переходит к обществу и фактический продавец получает от общества ее действительную стоимость (п. 6.1 ст. 23 закона № 14-ФЗ). Эта доля или ее часть сразу же на основании статьи 24 закона № 14-ФЗ в порядке распределения или продажи переходит к фактическому покупателю. Такой переход доли относится к исключительным случаям, не требующим нотариального удостоверения.

Ввод нового участника без выхода старого участника. Второй способ тоже состоит из двух этапов, но не предполагает выход фактического продавца с выплатой ему действительной стоимости доли. Как и в первом случае, сначала фактический покупатель становится участником общества, внеся незначительный вклад в уставный капитал. На втором этапе старый участник (фактический продавец) объявляет о своем намерении продать долю третьему лицу, и новый участник приобретает ее по преимущественному праву покупки (п. п. 5–7 ст. 21 закона № 14ФЗ). В этом случае нотариальное удостоверение оферты и акцепта тоже не нужно.

Еще по теме:

  • Перечень документов для приобретения жилья на материнский капитал Пошаговая инструкция покупки квартиры на средства материнского капитала Федеральный закон, принятый в конце 2016 г., гласит об официальной пролонгации срока действия мероприятий экономического, правового и социального характера, именуемых […]
  • Материнский капитал на сколько увеличится в 2018 году На сколько увеличится материнский капитал в 2018 году В начале 2018 года госпрограмме, предусматривающей выплату материнского капитала, исполнилось 10 лет. Введена она была в действие 256-м Федеральным законом, и с того времени выплата […]
  • Вычет на родителей ребенка инвалида Порядок предоставления налогового вычета на ребенка-инвалида Согласно законодательству РФ детские вычеты по НДФЛ выдаются в случае, когда сумма дохода за год не превосходит 350 тысяч рублей. Начисляются льготы с первого месяца в году и […]
  • Наказание за уничтожение чужого имущества Умышленный поджог: статья 167 УК РФ За посягательство на сохранность чужого имущества, порчу этого имущества путем поджога виновные лица караются согласно Уголовному кодексу Российской федерации (далее – УК РФ). Какое наказание грозит […]
  • Пособие на второго ребенка в самарской области Как оформить ежемесячное детское пособие в Самарской области в 2018 году Детские пособия в 2018 году в Самарской области полагаются семьям с детьми дошкольного или школьного возраста. Однако региональная выплата назначается посредством […]
  • Декларация по налогу на имущество усн 2018 Налог на имущество: декларация 2018 Актуально на: 12 января 2018 г. Декларация по налогу на имущество (бланк) Приказом ФНС от 31.03.2017 № ММВ-7-21/[email protected] утверждена новая декларация по налогу на имущество 2018. Ее необходимо сдать за 2017 […]