Содержание:

Как оформить переход права собственности на недвижимость

Статьи по теме

Организация приобрела объект недвижимости. Согласно закону, переход права собственности на недвижимость необходимо зарегистрировать в Росреестре. Какова процедура регистрации.

Компания приобрела в собственность объект недвижимости. По правилам сделок подобного рода, переход права собственности на недвижимость следует зарегистрировать. Регистрацией занимается Росреестр.

Переход права собственности на недвижимость фиксируют в ЕГРН

Когда организация или предприниматель приобретают новую недвижимость, переход права собственности необходимо оформить согласно порядку, который указан в Федеральном законе от 13 июля 2015 г. № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости». Регистрацию проводит Федеральная служба государственной регистрации, кадастра и картографии в лице территориальных органов (Росреестр). Ведомство вносит в ЕГРН сведения о новом собственнике недвижимости. По записи в реестре третьи лица смогут узнать, кому принадлежит объект и есть ли какое-либо обременение. Это важно, например, при аренде недвижимости или дальнейшей продаже.

При оформлении документов покупатель выплачивает пошлину за регистрацию (подп. 22 п. 1 ст. 333.33 НК РФ). Переход права собственности на недвижимость регистрируют в течение семи рабочих дней, если документы направляли напрямую в Росреестр. Если это сделали через МФЦ, срок будет больше на два дня.

Регистрацию перехода права на недвижимость осуществляют на основании договора

Основанием для регистрации перехода права на недвижимость служит договор купли-продажи данного объекта. При этом нужно иметь в виду, что фактический переход права собственности на недвижимость возникает в момент заключения сделки. Фиксация данного факта в ЕГРН имеет значение для третьих лиц. Об этом сказал ВС РФ в п. 3 постановления от 23 июня 2015 г. № 25.

Что входит в комплект документов для фиксации перехода права собственности на недвижимость

Для регистрации перехода права собственности на недвижимость покупатель должен подготовить комплект документов. В Росреестр необходимо предоставить:

  • заявление о регистрации перехода права на недвижимость;
  • договор купли-продажи как подтверждение возникновения права;
  • документ об уплате госпошлины;
  • паспорт покупателя или его полномочного представителя;
  • документ в подтверждение права подачи бумаг на регистрацию – доверенность представителя или документ о праве действовать без доверенности (п. 9 ст. 18 Закона № 218-ФЗ).

С начала 2017 года регистратор сам запрашивает необходимые учредительные документы в ИФНС.

Для регистрации перехода права собственности в Росреестре учредительные документы подавать не обязательно

Росреестр не вправе требовать, чтобы компания предоставила:

  • выписки из кадастрового паспорта, ЕГРН, ЕГРЮЛ,
  • нотариально заверенные учредительные документы,
  • акт приема-передачи недвижимости.

Выписки или учредительные документы покупатель может передать в ведомство по собственной инициативе.

Срочное сообщение для юриста! В офис пришла полиция

Оформление перехода права собственности на недвижимость могут приостановить

При регистрации перехода права собственности в Росреестре ведомство в ряде случаев вправе приостановить процесс или отказать в регистрации.

Приостановить регистрацию могут, если:

  • сотрудники ведомства обнаружили одно из оснований для временного прекращения процесса (ч. 2 ст. 26 Закона № 218-ФЗ);
  • от заинтересованного лица поступило заявление о приостановке (ст. 15 Закона № 218-ФЗ).

В первом случае приостановка может длиться максимум 3 месяца, во втором – до полугода, в зависимости от обстоятельств.

Отказать в регистрации перехода права на недвижимость могут, только если причину приостановки не устранили в надлежащий срок (ст. 27 Закона № 218-ФЗ).

При регистрации перехода права на недвижимость Росреестр может вернуть документы

Также при регистрации перехода права собственности в Росреестре ведомство может вернуть документы покупателю. Это произойдет, если:

  • заявление не подписали;
  • документы направляли в электронной форме, и они пришли нечитаемыми;
  • в бумажных вариантах документов есть исправления;
  • заявитель не перечислил госпошлину;
  • документы направило неуполномоченное лицо (п. 4 ст. 25 Закона № 218-ФЗ).

Росреестр не будет рассматривать заявление и вернет его, если:

  • в реестре присутствует запись, что собственник запретил регистрацию перехода права без его личного участия, и
  • заявление подало неуполномоченное лицо (ст. 36 Закона № 218-ФЗ).

Регистратор несет ответственность за оформление перехода права собственности на недвижимость

Регистрация перехода права собственности в Росреестре налагает на ведомство ответственность. Если Росреестр нарушит закон, государство возместит убытки покупателю. Это произойдет, если ведомство:

  • незаконно отказало в регистрации перехода права на недвижимость,
  • уклонилось от выполнения обязанностей по регистрации,
  • добавило в ЕГРН незаконные или недостоверные данные,
  • нарушило порядок регистрации (ч. 9 статьи 8.1 ГК РФ).

При этом существует презумпция виновности регистратора. В случае спора Росреестру придется обосновывать свои действия (п. 6 Постановления № 25).

Читайте в рекомендациях Системы Юрист

Обзоры последних изменений

Главные изменения в законодательстве в 2018 году
Посмотрите изменения, которые вступают или уже вступили в силу в 2018 году.

Директоров и учредителей станут чаще привлекать по долгам компании
И другие выводы из Обзора практики Верховного суда № 2/2018 от 04.07.2018

Закупки по Закону № 44-ФЗ с 1 июля: все изменения в одной инструкции
С 1 июля все конкурентные закупки можно проводить в электронном виде, правила для закупок в бумажном виде тоже изменились. Законодатели ввели в Закон № 44-ФЗ новые статьи, которые срочно нужно изучить.

Изменения в КоАП РФ в 2018 году
Все поправки в одной таблице.

ПЕРЕХОД ПРАВА СОБСТВЕННОСТИ НА ТОВАР В ДОГОВОРЕ ПОСТАВКИ

Об особенностях перехода права собственности на товар, который означает, что к покупателю помимо владения и пользования переходит право распоряжения купленным товаром, пойдет в речь в данной статье.
Переход права собственности на товар означает, что к покупателю помимо владения и пользования переходит право распоряжения купленным товаром (ст. ст. 209, 223 ГК РФ), т.е. покупатель может продавать товар, отдавать его в залог, передавать в аренду, вносить в качестве вклада в уставный капитал и т.п.
Условие о переходе права собственности представляет собой указание в договоре на определенный момент перехода этого права от поставщика к покупателю.
В соответствии положениями Гражданского кодекса РФ стороны вправе согласовать:
— переход права собственности в момент передачи товара покупателю;
— сохранение права собственности за поставщиком до момента полной оплаты;
— переход права собственности при наступлении любых иных обстоятельств, согласованных сторонами (момент сдачи товара первому перевозчику, передача получателю и т.п.). Стороны могут прямо указать в договоре, что право собственности переходит в момент передачи товара. Таково и общее правило, установленное законом (ст. 223 ГК РФ). При этом если на момент передачи товар будет уже полностью оплачен, то покупатель сможет осуществлять свое право собственности без каких-либо ограничений, а у поставщика не будет оснований требовать возврата товара. Однако если покупатель становится собственником переданного, но не оплаченного товара, для обеих сторон возникают последствия, связанные с возможностью распоряжения и возврата товара. При переходе права собственности в момент передачи товара поставщик может лишиться права требовать от покупателя возврата неоплаченного товара в порядке п. 3 ст. 488 ГК РФ. Однако в судебной практике существует и другая позиция, согласно которой если неоплаченный товар находится во владении покупателя, то поставщик может выбирать способ защиты нарушенного права — требовать оплаты или возврата. Если по условиям договора оплата товара осуществляется после его передачи, поставщик может использовать момент перехода права собственности как обеспечение исполнения покупателем обязательства по оплате. Для этого в договоре должно быть условие о переходе права собственности через некоторое время после передачи, например в момент оплаты (ст. 491 ГК РФ).
Условие о переходе права собственности на переданный товар в момент оплаты защищает интересы поставщика, поскольку покупатель в таком случае, не являясь собственником товара, не вправе будет им распоряжаться, если это прямо не предусмотрено договором или не вытекает из назначения товара. Однако в случае продажи, например, скоропортящегося товара или в целях оптимизации бухгалтерского учета включить право реализовать полученный товар до момента перехода к нему права собственности в интересах покупателя (ст. 491 ГК РФ), поскольку в таком случае он может правомерно продать или иным образом распорядиться товаром и поставщик не вправе будет потребовать возврата Поставщик при условии перехода права собственности в момент оплаты и (или) при наличии в договоре права требовать возврата товара в случае неоплаты защищен от неисполнения покупателем обязанности по оплате товара, поскольку он вправе на основании ч. 2 ст. 491 ГК РФ потребовать от покупателя вернуть товар, оплата которого просрочена Кроме того, данное условие договора не лишает поставщика права выбора, предоставленного п. 3 ст. 488 ГК РФ, и вместо возврата неоплаченного товара он вправе взыскать с покупателя стоимость товара в судебном порядке. Договором могут быть предусмотрены последствия неоплаты поставленного товара, отличные от указанных в ст. 491 ГК РФ. Например, стороны могут установить ответственность покупателя в виде неустойки (штрафа, пени). Однако поставщик в этом случае может лишиться права требовать возврата неоплаченного товара и должен будет руководствоваться условиями договора. Вместе с тем, чтобы поставщику в случае неоплаты товара сохранить право потребовать и неустойку, и возврата товара, в договоре следует согласовать в качестве последствий неоплаты покупателем товара оба требования.

Если по договору право собственности сохраняется до оплаты товара, поставщик согласно ч. 2 ст. 491 ГК РФ может потребовать возврата товара при его неоплате в установленный срок. При этом указанная норма не лишает поставщика права требовать возврата, если к наступлению согласованного срока товар оплачен частично. В этом случае даже при наличии в договоре условия о рассрочке (ст. 489 ГК РФ) покупатель не сможет ссылаться на п. 2 ст. 489 ГК РФ, согласно которому поставщик не вправе требовать возврата товара, если уплачено более половины цены. Применительно к такой ситуации суд указывает, что нормы ст. 491 ГК РФ являются специальными по отношению к нормам ст. 489 ГК РФ, поэтому требование о возврате товара на основании ст.491 ГК РФ может быть заявлено и при неполной его оплате. В отличие от п. 2 ст. 489 ГК РФ, в ч. 2 ст. 491 ГК РФ не указано, что требование поставщика о возврате товара должно быть сопряжено с его отказом от договора. Однако такое требование по существу означает, что поставщик не желает сохранять договорные отношения, исполнять свои обязательства и требовать от покупателя оплаты товара. Таким образом, можно сделать вывод, что требование о возврате товара является отказом поставщика от договора (п. 3 ст. 450 ГК РФ) и после возврата товара обязательства сторон прекращаются (п. 2 ст. 453 ГК РФ). Поставщик может расторгнуть договор до перехода права собственности к покупателю и по иным основаниям, установленным законом или договором. В силу п. 4 ст. 453 ГК РФ стороны не вправе требовать возврата того, что ими было исполнено на основании договора до момента его расторжения. Но если к этому моменту покупатель оплатил товар частично и в связи с этим право собственности по условиям договора сохранилось за продавцом, то покупатель ничего не получает взамен своего исполнения (так как товар возвращен продавцу). Поэтому уплаченная по договору сумма может рассматриваться как неосновательное обогащение поставщика. Соответственно, покупатель после расторжения договора может потребовать вернуть исполненное на основании ст. 1102 ГК РФ (п. 1 информационного письма Президиума ВАС РФ от 11.01.2000 N 49). Однако поставщик может избежать возврата уплаченной суммы как неосновательного обогащения. Для этого в договоре нужно согласовать условие о том, что все внесенные до расторжения договора платежи являются арендной платой за пользование товаром.


1. ПРЕТЕНЗИОННАЯ СТАДИЯ
— Сбор документов и их павовая оценка.
— Разработка решения вариантов вопроса в т.ч. путем мирного решения. Подробнее.

2. ПРЕДСУДЕБНАЯ СТАДИЯ
— Разработка проекта иска/отзыва на иск.
— Сбор и подготовка документов, обосновывающих выработанную правовую позицию.
— Подача иска в суд. Подробнее.

3. ПЕРВАЯ ИНСТАНЦИЯ
— Проведение предварительного слушания.
— Оценка возражений противоположной стороны.
— Корректировка и уточнение сформированной позиции (при необходимости сбор дополнительных доказательств).
— Проведение основного слушания. Подробнее.

4. АПЕЛЛЯЦИОННАЯ ИНСТАНЦИЯ
— Правовая оценка решения суда.
— Оценка жалобы противоположной стороны.
— Разработка проекта дела.
— Подготовка жалобы/отзыва на жалобу.
— Проведениеслушания дела. Подробнее.

Работа в суде апелляционной инстанции проверяется уже вынесенное решение суда первой инстанции. Стадия апелляционной инстанции очень важна, т.к. Постановление апелляционной инстанции вступает в силу немедленно и подлежит принудительному исполнению через службу судебных приставов. Апелляционная инстанция заседает в составе 3-х судей, а не одного, как в суде первой инстанции, выносит решение коллегиально; по ряду вопросов может иметь свою собственную правовую позицию. Поэтому на этом этапе очень важно хорошо подготовиться к делу и суметь отстоять уже принятое в пользу клиента положительно решение или добиться изменения отрицательного решения

6. ИСПОЛНИТЕЛЬНОЕ ПРОИЗВОДСТВО
— Возбуждение исполнительного производства.
— Участие в исполнительных действиях.
— Обеспечение исполнения решения суда. Подробнее.

Переход Права Собственности

Словарь бизнес-терминов. Академик.ру . 2001 .

Смотреть что такое «Переход Права Собственности» в других словарях:

ПЕРЕХОД ПРАВА СОБСТВЕННОСТИ — переход от отчуждателя к приобретателю права собственности на приобретаемое имущество. Момент П.п.с. имеет важное практическое значение, поскольку с П.п.с. у приобретателя возникает право распоряжаться вещью по своему усмотрению, обязанность… … Юридическая энциклопедия

ПЕРЕХОД ПРАВА СОБСТВЕННОСТИ — переход от отчуждателя к приобретателю права собственности на приобретаемое имущество. Момент П.п.с. имеет важное практическое значение, поскольку с П.п.с. у приобретателя возникает право распоряжаться вещью по своему усмотрению, обязанность… … Большой экономический словарь

Переход Права Собственности На Предприятие — право собственности на компанию переходит к покупателю с момента государственной регистрации этого права. В случае, если договором предусмотрено сохранение за продавцом права собственности на компанию, переданную покупателю, до оплаты или до… … Словарь бизнес-терминов

Переход права собственности на товар, который не отгружается и не транспортируется — ПЕРЕХОД ПРАВА СОБСТВЕННОСТИ НА ТОВАР, КОТОРЫЙ НЕ ОТГРУЖАЕТСЯ И НЕ ТРАНСПОРТИРУЕТСЯ, (применительно к налогообложению НДС) если товар не отгружается и не транспортируется, но происходит передача права собственности на этот товар, такая передача… … Энциклопедический словарь-справочник руководителя предприятия

ПЕРЕХОД ПРАВА СОБСТВЕННОСТИ НА ПРЕДПРИЯТИЕ — передача права собственности на предприятие продавцом покупателю. Право собственности на предприятие переходит к покупателю с момента государственной регистрации этого права. Если иное не предусмотрено договором продажи предприятия, право… … Большой экономический словарь

ПРАВА СОБСТВЕННОСТИ ПЕРЕХОД — ПЕРЕХОД ПРАВА СОБСТВЕННОСТИ … Юридическая энциклопедия

ЖУРНАЛ РЕГИСТРАЦИИ ПЕРЕДАЧИ ПРАВА СОБСТВЕННОСТИ НА АКЦИИ — STOCK TRANSFER JOURNALСпециальная книга учета, в к рой регистрируется переход прав собственности на акции. По сути представляет собой дубликат распоряжения о передаче прав собственности, написанного на оборотной стороне сертификата … Энциклопедия банковского дела и финансов

ПРАВА ЧЛЕНОВ СЕМЬИ СОБСТВЕННИКА ЖИЛОГО ПОМЕЩЕНИЯ — в соответствии со ст. 275 ГК члены семьи собственника, проживающего в принадлежащем ему жилом помещении, имеют право пользования этим помещением на условиях, предусмотренных жилищным законодательством. Переход права собственности на жилой дом или … Юридический словарь современного гражданского права

Права и обязанности собственника жилого помещения — Характерной чертой законодательства Российской Федерации является то, что правовое положение и особенности оборота жилой недвижимости регулируются несколько отлично от всех остальных видов недвижимости. Существует два основополагающих нормативных … Жилищная энциклопедия

Переход власти к дому Фудзивара в Японии — В течение всего VIII в. в Нарской монархии не прекращалась борьба внутри господствующего класса. Некоторые представители старой родовой и рабовладельческой знати, оттеснённые от власти теми группами, которые пришли к ней после переворота Тайка,… … Всемирная история. Энциклопедия

Как компании оформить переход права собственности при приобретении недвижимого имущества

Статьи по теме

Когда компания приобретает недвижимое имущество, для оформления перехода права собственности нужно обратиться в Росреестр. Потребуется заявление, а также договор или судебный акт, который вступил в силу. Каким образом и в какие сроки переходит право на объект.

Читайте в нашей статье:

  • порядок перехода права собственности на недвижимое имущество устанавливает закон;
  • без регистрации сделка не станет автоматически недействительной.

Гражданский кодекс указывает, что право на объекты, которые подлежат государственной регистрации, возникает, изменяется и прекращается с момента внесения записи в государственный реестр (ч. 2 ст. 8.1 ГК РФ). К объектам, переход права собственности на которые требуется регистрировать, закон относит недвижимое имущество (ст. 551 ГК РФ), момент перехода связан с регистрацией (абз. 2 ч. 2 ст. 223 ГК РФ). Аналогичные положения можно найти в разъяснениях судов (п. 11 информационного письма Президиума ВАС РФ от 24.09.2002 № 69). Как правило, право передают в результате сделок купли-продажи. Встречаются ситуации, когда реализация права требует исправления ошибок в реестре, например, исключения двойной записи (определение ВС РФ от 22.03.2018 № 306-ЭС18-1289 по делу № А65-10574/2017). Рассмотрим:

  • как реализуются положения закона на практике;
  • с какими сложностями сталкиваются лица, когда переоформляют документы.

Важные материалы о недвижимости в журнале «Юрист компании»

Порядок перехода права собственности на недвижимое имущество устанавливает закон

Сроки, порядок, процедуру регистрации перехода права регулирует закон № 128-ФЗ. Он определяет, что основанием регистрации объекта становятся:

  • акты органов государственной власти, местного самоуправления;
  • договоры и другие сделки в отношении недвижимого имущества;
  • свидетельства о приватизации жилых помещений, о праве на наследство;
  • судебные акты, которые вступили в силу;
  • сведения (свидетельства, акты) о правах на имущество, которые выдали уполномоченные органы;
  • межевой или технический план, а также акт обследования в результате проведения кадастровых работ, схема размещения земельного участка на публичной кадастровой карте;
  • иные документы, которые предусматривает федеральное законодательство.

Как правило, государственная регистрация перехода права собственности осуществляются одновременно с кадастровым учетом. Однако закон предусматривает случаи регистрации без одновременного государственного кадастрового учета. Так происходит, когда в реестре есть сведения об объекте, и его вводит в эксплуатацию орган, который осуществляет работу в области:

  • использования атомной энергии;
  • разработки, изготовления, утилизации ядерного оружия;
  • космической деятельности (п. 1 ч. 5 ст.14 закона № 218-ФЗ).

Не требуется постановка на учет, когда:

  • происходит изъятие земельного участка и для государственных или муниципальных нужд;
  • прекращается существование объекта (ч. 4 ст. 14 закона № 218-ФЗ).

Когда компания получает в собственность недвижимое имущество, для регистрации перехода права на нее необходимо обратиться в Росреестр с заявлением. Закон указывает на лиц, которые вправе подать соответствующий документ:

  • собственник участка;
  • лицо, которое получило землю для строительства;
  • собственник исходного объекта недвижимости, из которого образуются новые объекты;
  • владелец здания, сооружения, объекта незавершенного строительства, единого недвижимого комплекса;
  • собственник недвижимости, в пользу которого устанавливаются ограничения прав и обременения;
  • кадастровый инженер (например, при создании объекта);
  • иные лица (ч. 2 ст. 15 закона № 218-ФЗ).

В законе о регистрации недвижимости определили сроки перехода права и порядок учета

Регистрация прав осуществляются в сроки, которые определяет статья 16 закона № 218 -ФЗ. Чтобы внести запись, потребуется:

  1. Семь рабочих дней с даты, когда:
  • регистрирующий орган получил заявление для постановки на кадастровый учет или регистрации прав;
  • МФЦ принял заявление на регистрацию ипотеки жилого помещения.
  1. Десять рабочих дней с даты, если:
  • сведения подаются не в реестр, а в МФЦ;
  • заявитель предоставляет информацию для учета и регистрации прав (двенадцать — если в МФЦ).
  1. Пять рабочих дней с даты, когда:
  • регистратор принял документы на осуществление кадастрового учета;
  • поступил судебный акт, который вступил в силу;
  • заявитель сдал в МФЦ документы на основании нотариально удостоверенной сделки;
  • поступило заявление на основании нотариально удостоверенной сделки, свидетельства о праве на наследство, свидетельства о праве собственности на долю в общем имуществе супругов; на регистрацию ипотеки.
  1. Три рабочих дня, если:
  • орган регистрации получил судебный акт о наложении ареста на недвижимое имущество;
  • заявление подается на основании нотариально удостоверенной сделки, свидетельства о праве на наследство (1 день, если документы поступили в электронной форме).

Без регистрации сделка не станет автоматически недействительной

Переход права собственности на недвижимое имущество в результате продажи подлежит государственной регистрации (п. 60 постановления Пленума ВС РФ № 10, Пленума ВАС РФ № 22 от 29.04.2010). Пленум отметил, что отсутствие регистрации не влечет недействительности договора купли-продажи. Если Росреестр не регистрирует изменения, продавец намеренно затягивает или не совершает необходимые действия, покупатель вправе обратиться в суд с иском (п. 61 постановления № 10, постановление АС Волго-Вятского округа от 11.08.2017 № Ф01-2525/2017 по делу № А29-9865/2016). Предмет заявления может включать требования:

  • исполнить обязанность по передаче объекта;
  • произвести регистрацию перехода прав (п. 5 постановления Пленума ВАС РФ от 11.07.2011 № 54).

Однако суд не поможет оформить права, если стороны не согласовали должным образом условие о предмете договора.

Например, покупатель потребовал зарегистрировать право на подвальное помещение. Во встречном иске продавец попросил признать договор купли-продажи недействительным. Суд отказал в первоначальном требовании и удовлетворил встречное. Стороны не согласовали условия о предмете договора. Они указали в соглашении размер, состав, а также цену, которые отличались от фактических. Когда стороны подписали договор:

  • спорные помещения не представляли собой самостоятельного объекта недвижимости,
  • общая площадь не соответствовала указанной в договоре более чем на 40 кв. м,
  • отсутствовал кадастровый номер,
  • часть комнат не принадлежала продавцу на праве собственности продавцу.

Информацию суд получил из свидетельства о госрегистрации права. Суд правомерно отказал в удовлетворении первоначального иска (определение ВС РФ от 26.12.2017 № 5-КГ17-208).

Если Росреестр незаконно отказывает в регистрации перехода прав, обратитесь в суд

Закон не разрешает подменять установленный порядок регистрации. Приобретатель вправе обращаться в суд с требованиями о признании права собственности и регистрации его перехода, если нет возможности оформить по закону.

Например, комбинат установил право собственности на объект с помощью суда. Общество подало документы на регистрацию недвижимости, но Управление отказалось внести изменения в сведения об объекте. Комбинат снова обратился в суд, чтобы внести запись о праве в реестр. Суд удовлетворил требование. Он указал, что Росреестр не вправе требовать участия продавца недвижимости в регистрации, поскольку последний прошел процедуру ликвидации и не может исполнить обязанности (определение ВС РФ от 12.02.2018 № 308-КГ17-22545 по делу № А32-546/2017).

Право собственности переходит в момент оплаты. Когда эта мера может обернуться для поставщика потерями и налоговыми санкциями

Если в договор поставки для страховки от возможной необплаты включается условие, что право собственности на товар переходит к покупателю только в момент полной оплаты товара, поставщик несет гражданско-правовые и налоговые риски.

Сделка

Компания заключает договор поставки, по условиям которого оплата производится только после отгрузки товара. В условиях финансового кризиса для поставщика обостряется риск, что покупатель не сможет заплатить. Для страховки в договор включается условие о том, что право собственности на товар переходит к покупателю только в момент полной оплаты. А не в момент его передачи покупателю или указанному им лицу, либо перевозчику, как бывает по общему правилу (п. 1 ст. 223, п. 1 ст. 224, ст. 458 ГК РФ). Это позволит вернуть товар, если покупатель его не оплатит (ст. 491 ГК РФ). При обычном порядке перехода права собственности поставщик в такой ситуации может требовать деньги, но не товар (п. 3 ст. 486 ГК РФ).

Риски

Поставщик при такой формулировке договора несет как гражданско-правовые, так и налоговые риски.

Покупатель перепродаст товар. Согласно статье 491 Гражданского кодекса, если до момента оплаты товара право собственности на него остается за продавцом, то покупатель до этого момента не вправе распоряжаться этим товаром (если в договоре не сказано иначе). Другими словами, он не вправе перепродавать товар или использовать его в своей деятельности.

Однако если покупатель нарушит эту обязанность, то поставщик лишится фактической возможности получить свое имущество назад в случае неоплаты. При последующей перепродаже товара есть риск, что поставщик не сможет установить его местонахождение. А даже если это удастся, поставщик не сможет потребовать возврата товара у последующих добросовестных покупателей (которые, заключая договор, не знали об особом порядке перехода права собственности – п. 1 ст. 302 ГК РФ).

Налоговые санкции. По общему правилу доход от продажи товаров компании нужно включить в налоговую базу по налогу на прибыль в момент реализации (п. 3 ст. 271 НК РФ). Это правило действует, если компания применяет общий налоговый режим (не перешла на упрощенную систему налогообложения) и использует метод начисления (его применяют подавляющее большинство компаний). Под реализацией в налоговом законодательстве понимается передача права собственности на товар, момент которой определяется по правилам гражданского законодательства (п. 1 ст. 11, п. 1 ст. 39 НК РФ). Соответственно при общем порядке перехода права собственности компания включает сумму оплаты за товар в налоговую базу по налогу на прибыль сразу после его отгрузки (передачи покупателю). А при переходе права собственности в момент оплаты – только когда на самом деле получит деньги.

Однако, если компания поступит таким в общем-то законным образом, налоговая инспекция скорее всего пересчитает ей налог на прибыль так, как будто право собственности на товар перешло в момент его передачи. Кроме того, возможны пени и штраф. Минфин России, а вслед за ним и налоговики считают, что даже при отсроченном переходе права собственно-сти суммы оплаты за товар в целях налогообложения все равно надо учитывать сразу после передачи товара покупателю (письмо Минфина России от 20.09.06 № 03-03-04/1/667).

Суды, разрешая налоговые споры, выясняют фактические отношения сторон и реальные финансово-экономические результаты их деятельности. Если условие о переходе права собственности в момент оплаты не отражает реальные отношения между сторонами договора, то в целях налогообложения его просто не принимают во внимание (п. 7 Обзора практики разрешения арбитражными судами дел, связанных с применением отдельных положений главы 25 Налогового кодекса, доведенного информационным письмом Президиума ВАС РФ от 22.12.05 № 98). В частности, суды смотрят, контролировал ли поставщик после передачи товара его наличие и сохранность у покупателя. Если нет, то отсрочку перехода права собственности считают простой формальностью и встают на сторону инспекции.

Меры предосторожности

В договоре стоит прямо установить, что покупатель не вправе распоряжаться товаром до момента перехода права собственности. Хотя это правило действует на основании статьи 491 Гражданского кодекса, будет нелишним о нем напомнить. Кроме того, надо закрепить механизм контроля продавца за наличием и состоя-нием товара у покупателя до перехода к нему права собственности. Например, путем инвентаризации на территории покупателя. На случай обнаружения недостачи или недопущения представителей поставщика на территорию покупателя для проведения инвентаризации можно установить право поставщика немедленно требовать досрочной оплаты товара и предусмотреть штраф.

Все эти дополнительные условия помогут как не остаться без товара и денег, так и отбиться от налоговой. В частности, они убедят суд, что отсроченный переход права собственности соответствует фактическим обстоятельствам (постановление Федерального арбитражного суда Уральского округа от 12.12.07 № Ф09-9778/07-С3).

Но чтобы совсем избежать споров с налоговиками, безопаснее посоветовать финансовой службе компании включать оплату за товар в налоговую базу по налогу на прибыль сразу после отгрузки товара, не дожидаясь фактического поступления денег.

Вполне возможно, что покупатель не согласится с тем, что ему запрещено передавать товар третьим лицам до его оплаты. Например, он изначально приобретает имущество для перепродажи, и она планируется раньше оплаты. Тогда в договоре можно оставить за покупателем право передавать товар другим лицам (статья 491 Гражданского кодекса это допускает). Но при этом можно обязать покупателя незамедлительно сообщать поставщику о любом изменении местонахождения товара. А еще в договорах со своими покупателями отмечать, что на момент передачи товара он еще не имеет на него права собственности.

Наконец, поможет условие о том, что в договорах с третьими лицами момент перехода права собственности тоже должен быть отсрочен. В этих договорах также должна быть установлена обязанность третьих лиц вернуть товар, если к установленному сроку переход права собственности так и не состоится. Все это позволит поставщику контролировать сохранность товара и в случае его неоплаты истребовать товар назад, даже если он находится у третьих лиц.

Момент перехода права собственности по договору поставки

Подскажите пожалуйста, в какой момент переходит право собственности к Покупателю в случае, если поставка осуществляется силами транспортной компании , при этом в договоре закреплено, что риск случайной гибели переходит к покупателю с момента передачи товара транспортной компании, а приемка товара осуществвляется на складе покупателя

19 Апреля 2017, 13:58 Алия, г. Москва

Ответы юристов (4)

Согласно статье 224 ГК РФ, передачей вещи признается вручение вещи приобретателю, а равно сдача перевозчику для отправки приобретателю или сдача в организацию связи для пересылки приобретателю вещей, относительно которых продавец не принял на себя обязательства по доставке.
Право собственности перешло с момента передачи товара транспортной компании.

Уточнение клиента

А как быть в случае, если при приеме товара на складе покупателя обнаружатся недостатки и не будут подписано товарно-сопроводительные документы?

19 Апреля 2017, 14:14

Есть вопрос к юристу?

Алия, добрый день!

Согласно ст. 223 ГК РФ

Право собственности у приобретателя вещи по договору возникает с момента ее передачи, если иное не предусмотрено законом или договором.

Согласно ст. 458 ГК РФ

1. Если иное не предусмотрено договором купли-продажи, обязанность продавца передать товар покупателю считается исполненной в момент:
вручения товара покупателю или указанному им лицу, если договором предусмотрена обязанность продавца по доставке товара;
предоставления товара в распоряжение покупателя, если товар должен быть передан покупателю или указанному им лицу в месте нахождения товара. Товар считается предоставленным в распоряжение покупателя, когда к сроку, предусмотренному договором, товар готов к передаче в надлежащем месте и покупатель в соответствии с условиями договора осведомлен о готовности товара к передаче. Товар не признается готовым к передаче, если он не идентифицирован для целей договора путем маркировки или иным образом.
2. В случаях, когда из договора купли-продажи не вытекает обязанность продавца по доставке товара или передаче товара в месте его нахождения покупателю, обязанность продавца передать товар покупателю считается исполненной в момент сдачи товара перевозчику или организации связи для доставки покупателю, если договором не предусмотрено иное.

Таким образом, право собственности на товар возникает у покупателя в момент сдачи товара транспортной компании. Место приемки товара никак не отменяет этого обстоятельства, если договором прямо не предусмотрено, что право собственности переходит к Покупателю в момент приемки товара в месте доставки.

«А как быть в случае, если при приеме товара на складе покупателя обнаружатся недостатки и не будут подписано товарно-сопроводительные документы?»
В таком случае претензии к перевозчику. А поскольку товар передан не надлежащим образом, то можно и требовать расторжения договора с продавцом.

Товаро-сопроводительные документы не могут быть не подписаны поскольку, во-первых, Покупатель обязан принять товар (ст. 484 ГК РФ), а, во-вторых, для того, чтобы предъявить в последующем Продавцу или перевозчику требования, связанные с передачей или доставкой некачественного товара, необходимо подписать товаро-сопроводительные документы, в которых при приемке делаются отметки об обнаруженных недостатках.

Далее, в зависимости от недостатков, которые были обнаружены:

если они возникли по вине перевозчика, то покупатель, который уже является собственником товара и на него перешли все риски, связанные с повреждение товара, предъявляет требования к перевозчику;

если недостатки возникли по вине продавца, то согласно ст. 475 ГК РФ

1. Если недостатки товара не были оговорены продавцом, покупатель, которому передан товар ненадлежащего качества, вправе по своему выбору потребовать от продавца:
соразмерного уменьшения покупной цены;
безвозмездного устранения недостатков товара в разумный срок;
возмещения своих расходов на устранение недостатков товара.
2. В случае существенного нарушения требований к качеству товара (обнаружения неустранимых недостатков, недостатков, которые не могут быть устранены без несоразмерных расходов или затрат времени, или выявляются неоднократно, либо проявляются вновь после их устранения, и других подобных недостатков) покупатель вправе по своему выбору:
отказаться от исполнения договора купли-продажи и потребовать возврата уплаченной за товар денежной суммы;
потребовать замены товара ненадлежащего качества товаром, соответствующим договору.
3. Требования об устранении недостатков или о замене товара, указанные в пунктах 1 и 2 настоящей статьи, могут быть предъявлены покупателем, если иное не вытекает из характера товара или существа обязательства.
4. В случае ненадлежащего качества части товаров, входящих в комплект (статья 479), покупатель вправе осуществить в отношении этой части товаров права, предусмотренные пунктами 1 и 2 настоящей статьи.
5. Правила, предусмотренные настоящей статьей, применяются, если настоящим Кодексом или другим законом не установлено иное.

Ищете ответ?
Спросить юриста проще!

Задайте вопрос нашим юристам — это намного быстрее, чем искать решение.

Еще по теме:

  • Коап рф статья 1975 Статья 19.4 КоАП РФ. Неповиновение законному распоряжению должностного лица органа, осуществляющего государственный надзор (контроль), муниципальный контроль Текущая редакция ст. 19.4 КоАП РФ с комментариями и дополнениями на 2018 […]
  • Как получить выплаты по рождению ребенка в нижнем новгороде Пособия на ребенка в Нижнем Новгороде Выплаты детских пособий в Нижнем Новгороде делятся на два типа (по виду финансирования): федеральные — пособия выплачиваемые из федерального бюджета. региональные — выплаты распространяются […]
  • Ч 1 ст 112 ук амнистия Ч 1 ст 112 ук амнистия Кроме применения амнистии у вас есть возможность примириться с потерпевшим, чтобы дело было прекращено. Но для этого нужно, чтобы вред причиненный потерпевшему был заглажен полностью.. Попадет ли под амнистию […]
  • Уголовный кодекс республики казахстан с изменениями на 2014 год Нормативно-правовая база Найдено: 118 123 документа 1. Всеобщая декларация прав человекаДействующий Декларация, принята резолюцией 217 А (III) Генеральной Ассамблеи ООН от 10 декабря 1948 года Приняты на первом Конгрессе ООН по […]
  • Срочный договор с иностранным гражданином Трудовой договор с иностранным работником 2016 образец Статьи по теме С этого года надо составлять меньше документов при работе с иностранцами. Но заключать трудовой договор с иностранным работником обязательно. Мы составили шпаргалку, […]
  • Продажа земельного участка под ижс в саратове Земельные участки в Саратове Всего 706 объявлений Всего 706 объявлений Продать земельный участок, 25 соток. 2 октября 388 Агентство Пожаловаться Заметка Продаю земельный участок, 12 соток. 2 октября 275 Агентство […]