Содержание:

Долевая собственность в квартире: что изменилось в законодательстве

Понятие общей собственности возникает тогда, когда одним объектом владеет несколько лиц (как физических, так и юридических).

Основания возникновения и виды

Возникает такой вид собственности ввиду различных оснований: официальная регистрация брака; приватизация квартиры, где проживает несколько человек; создание фермерского хозяйства, где есть несколько владельцев и т.д. — иными словами, когда два человека или несколько получают во владение собственность, которую невозможно разделить на несколько частей либо в силу закона, либо без изменения его назначения.

Можно выделить два вида права общей собственности, которые отличаются по сути владения и регулируются разными нормами:

  • долевая собственность – вид собственности, для которого характерно выделение определенной доли во владении имуществом как движимым, так и недвижимым;
  • совместная собственность – когда доли владения имуществом заранее не определены.

Доля в собственности квартиры — что это?

Когда квартира поступает в собственность нескольким лицам и доли владения заранее оговорены, речь идет о долевой собственности квартиры. В такой ситуации распоряжаться жильем можно только при условии согласия всех собственников, не зависимо от размера доли.

Следует понимать, что если все владельцы проживают на территории квартиры, то реально поделить площадь в соответствии с долями каждого по документам не представляется возможным. В таком случае совладельцы стараются договориться и поделить жилплощадь, учитывая жизненные обстоятельства и необходимости каждого. Если же этот вопрос не получается решить мирным путем, собственники обращаются в суд, где будет определен порядок пользования жилплощадью. При необходимости поменять порядок из-за каких-либо новых обстоятельств (например, рождение ребенка) суд может пересмотреть решение, которое было вынесено ранее.

Нормативные акты, которыми регулируются вопросы в долевом праве собственности на квартиру

Для того чтобы определить порядок пользования и как совладельцы могут распоряжаться своими долями следует обратиться к Гражданскому кодексу РФ (часть первая) от 30.11.1994 N-51 ФЗ. Глава 16 полностью посвящена регулированию прав общей собственности.

Если же нас интересует конкретно право долевой собственности в квартире, стоит обратить внимание на следующие статьи:

  • ст. 245. В статье говорится о том, что если в общей собственности доли заранее не определены, то тогда доли будут считаться равными. Также при вложении средств в улучшение состояния имущества – размер доли может увеличиваться пропорционально вложениям.
  • ст. 246. Распоряжаться долевой собственностью можно только по согласованию совладельцев, при этом любой из собственников имеет право продать, подарить, завещать и т.д. свою долю.
  • ст. 247. Дольщики имеют право пользоваться имуществом по соглашению всех содольщиков. Каждый из владельцев имеет право получить в пользование свою долю, если по факту это не возможно, он вправе рассчитывать на компенсацию.
  • ст. 248. Все что владельцы могут получить в результате эксплуатации долевой собственности (доходы, плоды и др.) делится между собственниками соответственно с их долями, если нет других договоренностей.
  • ст. 249. Растраты на содержание общей долевой собственности – все это также делится между совладельцами в соответствии с размерами долей.
  • ст. 250. Эта статья описывает право совладельцев на преимущество в покупке доли в общей долевой собственности, при условии, если продажа идет не через публичные торги.
  • ст. 251. При продаже, доля переходит во владение с даты заключения договора, если в договоре не указано других условий.
  • ст. 252. Раздел имущества может пройти по соглашению всех содольщиков. Любой из совладельцев имеет право на выдел своей доли либо по соглашению всех собственников, либо по решению суда. Если же выдел или раздел имущества не возможен или запрещен законом, то дольщик имеет право на компенсацию, после получения которой, он лишается права собственности.
  • ст. 255. Кредитор имеет право заявить в суд, если один из владельцев в общей собственности не может погасить задолженность имуществом, которое у него есть, на взыскание доли должника, при этом доля может быть продана как остальным владельцам собственности, так и с публичных торгов, а денежные средства, вырученные в процессе, пойдут на уплату долгов.

За последнее время изменения коснулись только 1-го пункта статьи 250 ГК РФ (изменения вступили в силу 01.03.2015), в которой говориться о преимущественном праве покупки совладельцами доли в общей собственности. Были добавлены моменты, при которых данное преимущество упраздняется при продаже собственности с публичных торгов, точнее доли земельного участка.

Основные проблемы: как делить, продать или сдать долю в квартире

Итак, проблемы, с которыми сталкиваются люди, владеющие долевой собственностью можно разделить на несколько видов: хочу иметь свою комнату, хочу продать или сдать свою долю. Разберем все по порядку.

Хочу иметь свою комнату

Если вы не просто владеете долей в квартире, а вам приходится и жить в ней вместе с другими содольщиками, возникает вопрос: как поделить площадь, чтобы у всех был свой угол. Данный вопрос регулируется законодательством и описывается в ст. 245 ГК РФ – о порядке пользования жилым помещением. Первый вариант определения порядка – это мирный, ведь лучше договориться со своими соседями полюбовно и решить, кто и где будет жить.

Другой вариант, когда мирным путем решить вопрос с проживанием не получается, — обратиться в суд. Суд примет во внимание все обстоятельства и поделит комнаты между собственниками, так как посчитает правильным, не всегда учитывая размеры долей собственников. Если у одного владельца есть семья, а второй одинок, то большая комната по размеру достанется, первому.

Хочу продать свою долю?

Когда совместное проживание не устраивает одного или нескольких владельцев собственности, и они хотели бы получить свою долю в денежном эквиваленте, встает вопрос о продаже доли в общей квартире. В такой ситуации возможно несколько выходов:

  1. Если о продаже доли заявляет только один из собственников, то остальные жильцы имеют преимущество перед другими желающими в покупке и в этом случае необходимо получить их согласие. Это право регулируется статьей 250 ГК РФ.
  2. Если несколько совладельцев хотели бы продать жилье целиком, а один, имеющий незначительную долю, которую невозможно выделить реально, не согласен, то можно обратиться в суд (на основании пункта 4 статьи 252 ГК РФ), где будет получено разрешение на продажу квартиры без согласия «протестующего», с условием выплаты ему компенсации в размере его доли от общей стоимости квартиры.
  3. Если же расстаться готовы все совладельцы, то они могут просто продать квартиру и получить каждый свою долю.

Как сдать свою часть?

Здесь все очень просто – сдать или прописать кого-либо на своей части жилплощади возможно только с согласия всех собственников, регулируется этот вопрос на основании статьи 246 ГК РФ. Если же возникает необходимость прописать несовершеннолетнего ребенка, то это можно сделать без разрешения других собственников, т.к детей прописывают по месту прописки одного из родителей, (ст. 70 ЖК РФ, нормы Семейного кодекса)

Право общей совместной собственности супругов

Для того чтобы возникло право совместной собственности между мужчиной и женщиной должен быть официально зарегистрирован брак. Имущество, нажитое в браке, поступает в совместную собственность супругов, где каждый имеет равную долю. Другой порядок может быть установлен при условии, если был подписан брачный договор, в котором с согласия мужа и жены обозначаются права собственности относительно имущества каждого из них. Вопросы, возникающие в ходе пользования и распоряжения совместным имуществом, регулируются статьей 256 ГК РФ и статьями 33-39 СК РФ.

Под право совместного пользования попадает имущество, которое было нажито супругами в течение брака, но важно знать, что это право не распространяется на:

Все это является раздельной собственностью супругов.

Хотя при совершении сделок с совместной собственностью письменного или нотариально заверенного разрешения обоих супругов не требуется (исходя из того, что оба супруга согласны на сделку и другое не доказано), но распоряжаться недвижимостью или объектами, требующими регистрации и/или нотариального удостоверения, супруги без нотариально заверенного согласия другого супруга не могут согласно ст. 35 СК РФ.

Раздел имущества может быть осуществлен как во время брака, так и при его расторжении. Регулируется этот процесс статьями 38 и 39 СК РФ. В лучшем случае раздел происходит мирным путем, когда владельцы договариваются, кому что достанется. Если же достичь соглашения самостоятельно не получается, единственный выход – обратиться в суд. В судебном порядке будет установлен раздел имущества в равных долях, так чтобы оба супруга получили равные по стоимости доли имущества. В случае, когда доли равными не выходят, супругу с меньшей долей назначается денежная или иная компенсация.

Очень важным моментом является не только приобретение собственности в период брака, но и на какие средства она была приобретена, т.к. это очень сильно может повлиять на решение суда о разделе.

Супруга подала в суд на мужа для раздела квартиры, которая была приобретена во время брака.

Суд установил, что эта квартира была куплена на средства, в результате продажи добрачного имущества мужа, которые не являются общей собственностью. Ввиду этого факта суд принял решение, что квартира разделу не подлежит, т.к. не является совместно нажитым имуществом.

Супруга обратилась в судебные органы для раздела имущества, в том числе и квартиры, после расторжения брака.

Судом было указано, что данная квартира не была приобретена супругами за общие средства, а была подарена мужу как военнослужащему, соответственно данная недвижимость не является общей и совместной собственностью и разделу не подлежит.

Как осуществляется раздел недвижимого имущества, находящегося в долевой собственности?

На видео — порядок, процедура и особенности раздела имущества, которое принадлежит не одному собственнику.

Гражданский кодекс (ГК РФ). Долевая собственность: права и обязанности собственников

Собственность может быть зарегистрирована на одного человека, который имеет право пользоваться и распоряжаться ей. Но нередко она имеет несколько владельцев. Поэтому есть такие понятия, как общая и долевая собственность. Права и обязанности собственников зафиксированы в законе.

Как свидетельствует ст. 244 ГК РФ, общей собственностью считается имущество, которым владеет 2 и более лиц. Часто это касается недвижимости. Существует общая долевая собственность и совместная. В первом случае предполагается разделение имущества в определенных долях. Во второй ситуации объект будет неразделенный.

Часто общая долевая и совместная собственность устанавливается на основе норм закона. К примеру, имущество супругов или лиц крестьянского хозяйства считается совместным. Но владельцы имеют право договориться о разделе и закрепить это решение законным способом.

Часто к недвижимости относится такое понятие, как долевая собственность. Права и обязанности собственников одинаковые. Этот вид имущества подразумевает распределение прав на владение в установленных долях, а также возможность получения дохода от него. Участники несут ответственность по содержанию активов.

У владельцев имущество может быть в дробях и процентах. В ст. 245 ГК РФ указано, что пропорция равна, если другое не предусматривает закон, договор или практика взаимоотношений между владельцами. Размеры долей изменяются из-за появления новых лиц, модернизации имущества. Права пользования долевой собственности реализуются каждым владельцем на основе согласия остальных.

Если между хозяевами нет согласия, то споры решаются в суде. Часто этот орган помогает устранить противоречия по поводу распоряжения. Продажа имущества имеет некоторые особенности. К примеру, если один из хозяев желает продать свою часть, то другие могут приобрести ее. Причем им предоставляется преимущественное право, что указано в ст. 250 ГК РФ. Но только если это не касается продажи с помощью публичных торгов. При нарушении этой нормы остальные хозяева могут обжаловать сделку через суд.

Права дольщика на долевую собственность указаны в законе. По ст. 209 ГК РФ каждый владелец может:

  1. Владеть имуществом.
  2. Эксплуатировать его.
  3. Распоряжаться им – менять, сдавать в аренду, продавать.

А поскольку имущество имеет несколько хозяев, поэтому учитываются права и обязанности участников долевой собственности. Все сделки можно выполнять при наличии разрешения всех хозяев.

Например, земля находится во владении у 4 людей. На территории есть плодовые насаждения. Три человека не желают выполнять обработку сада, а хотят сдать участок в аренду. А один хочет работать на нем. В этом случае мнение большинства не работает. Нужно искать компромисс. Если прийти к единому решению не получается, то нужно обращаться в суд. Причем это право есть у всех лиц.

Суд не может принять решение, обязывающее человека согласиться на что-то другое, что противоречит его желанию. Это связано с принципом свободы соглашения. Поэтому распоряжаться имуществом можно по согласованию.

Обязанности

Необходимо учитывать и другие нюансы, у кого есть долевая собственность. Права и обязанности собственников земельных участков или другого имущества утверждены для правомерности сделок. Участники долей могут менять размеры своей части. К примеру, выполнен ремонт и приобретена техника, она становится собственностью того, кто это реализовал. Но это запрещено, если в договоре обозначено другое.

Хозяева долей должны платить налоги, коммунальные платежи. Если хоть один из них уклоняется от этого, то это считается нарушение закона. В обязанности входит обязательно оповещение владельцев о своем намерении распорядиться имуществом. Права владения у всех хозяев одинаковые.

Распределение доходов

По ст. 248 ГК РФ владелец имеет право на пропорциональное распределение доходов от имущества, которое зарегистрировано в совместной собственности. Исключением могут быть случаи, прописанные в соглашении между лицами. Если человек получает доход, то он должен платить налог, нести издержки, относящиеся к содержанию. Права и обязанности собственников при долевой собственности одинаковые для всех.

Особенности раздела и выдела

Долевая собственность прекращается при разделе и выделе. Эти процедуры имеют свои особенности. Если выполняется раздел, то собственность прекращается для всех его хозяев. Выдел из общего имущества предполагает разные основания для выполнения обеих процедур. К примеру, раздел или выдел осуществляются по согласию всех хозяев. Но это выполняется по судебному решению.

Выдел выполняется по требованию кредиторов. В ст. 252 ГК РФ указано: раздел и выдел производится в натуральном выражении, если это соответствует нормам закона. Но при невозможности выполнить это владелец, который желает получить свою часть по разделу или выделу, имеет право на получение компенсации. Часто это происходит с помощью решения суда. Долевая собственность прекращается после получения компенсации.

Совместное имущество

В законе есть понятие совместного владения. Его особенностью считается то, что хозяева управляют имуществом, в нем отсутствуют доли. Владельцы могут договариваться по поводу пользования. Распоряжение возможно только при согласовании сделки друг с другом.

Но заключать сделки по поводу распоряжения активами может каждый собственник. Если же такие действия не будут согласованы, то процедура будет признана судом недействительной. При разделе и выделе необходимо определить доли каждого.

Имущество супругов

Имущество людей, которые состоят в браке, имеет свои особенности. В ст. 256 ГК ТФ указано, что совместным будет имущество, приобретенное после регистрации брака, если другие условия не обозначены в брачном соглашении.

Продажа долей

Права и обязанности собственников долевой собственности зафиксированы законом. Хозяева имущества могут распоряжаться им. Часто проводятся сделки по продаже жилья. Чтобы продать всю квартиру, нужно разрешение всех хозяев. Это касается и случаев, если человек хочет передать жилье в залог. Причем согласие должны дать все – если кто-то не предоставляет разрешение, сделка не проводится.

Права по долевой собственности предполагают, что человек может распоряжаться своей частью по своему усмотрению. Но в этом случае могут появиться проблемы с определением фактической доли. Если есть часть в однокомнатной квартире, то тогда выделить ее будет сложно. Но если общая собственность оформлена на дом, где несколько квартир, то такая процедура будет реальной.

Получается, что для реализации объект должен быть делимым. Часто для процедуры выдела привлекают специалистов, которые помогут правильно выполнить это. Другим решением считается обращение в суд. Собственнику выдается то количество метров, которые необходимы для комфортного проживания. Например, суд может передать человеку комнату, а на ванную, кухню, прихожую предоставляется право пользования.

Если один из хозяев решил продать свою часть, то он должен оповестить об этом остальных владельцев в письменной форме. Месяц предоставляется на их решение. Стоимость должна быть такой же, которая озвучена при предоставлении документа. Если продать долю другим лицам без уведомления остальных хозяев, то такая сделка может быть оспорена. Тогда собственник возвращает деньги и получает свое имущество.

Права долевой собственности предполагают возможность сдать свою часть в аренду. Процедура выполняется с разрешения остальных хозяев. Но часто сделки проводятся с человеком, нашедшим арендатора. Но это считается неправомерным. Если человек все-таки сдал свою часть в аренду, остальные собственники могут выселить жильца.

Но для временного проживания никто не может запрещать вселять людей. Хоть недовольные хозяева могут обратиться в суд, но если дело будет выиграно, то решение действует в отношении определенных лиц, которые вселились по договору.

У граждан может быть долевая собственность на землю. Здесь действуют те же нормы закона, что и при другом имуществе. По ст. 244 ГК РФ общее владение появляется при неделимости объекта. Если участок в доле, то его можно распределить в натуральном виде.

По ст. 257 ГК РФ общее имущество фермеров является собственностью всех участников объединения. Но они могут договориться о распределении земли по соглашению. Долевая собственность на землю позволяет пользоваться ей так, как и другим имуществом.

Таким образом, владение долей имущества предполагает наличие прав и обязанностей. Все процедуры с собственностью следует выполнять на основе норм закона. Тогда сделки считаются официальными, поэтому не могут быть отменены.

Общая долевая собственность. Право общей долевой собственности

Российское законодательство предусматривает несколько вариантов реализации гражданами права общей собственности — совместное владение имуществом, а также долевое. Какова специфика каждого из них? Какие источники норм регулируют соответствующие правоотношения граждан? Имеет ли значение специфика имущества, которое находится в общей собственности?

Что такое общая собственность?

Согласно 244-й статье ГК РФ, общая собственность — это некоторое имущество, которым владеют двое и более лиц. Ее объектом может быть в том числе и недвижимость. Есть общая долевая собственность и совместная. В первом случае собственники разделяют имущество в фиксированных долях. Во втором объект общей собственности — неразделенный.

В некоторых случаях общая долевая и совместная собственность определяются, исходя из положений закона. Так, например, имущество супругов или же участников крестьянского хозяйства определяется законом как совместное. При этом владельцы могут договориться между собой о том, чтобы поделить собственность и закрепить это решение, если это возможно, в установленном законом порядке.

Долевая собственность

Рассмотрим подробнее специфику такой категории, как общая долевая собственность. Данный тип имущества предполагает, в частности, не только распределение прав на владение активами в фиксированных долях, но также возможность извлечения пропорционального дохода от коммерческого использования собственности.

Вместе с тем люди, владеющие имуществом на праве долевой собственности, обязаны нести, соразмерно своей доле, ответственность за содержание активов.

Общая долевая собственность выражается в дробях или процентах. Касательно определения соответствующих цифр в 245-й статье ГК РФ сказано, что соответствующая пропорция признается равной, если иное не предполагает закон, договор или практика взаимоотношений между собственниками.

Величина долей может корректироваться в силу появления новых владельцев, а также модернизации имущества, ведущая роль в которой принадлежит конкретному собственнику, и это может быть доказано. При этом если соответствующее улучшение недвижимости может быть тем или иным образом отделено, то человек, обеспечивший его, может приобрести в законном порядке право собственности на него, не увеличивая долю в основном активе.

Право общей долевой собственности реализуется каждым из владельцев имущества в силу согласия всех остальных собственников. Если же соответствующего типа консенсус не удается установить, то споры подлежат решению в судебном порядке. В некоторых случаях, как отмечают юристы, суд может содействовать разрешению споров также и в области распоряжения совместным имуществом.

Продажа общей долевой собственности имеет ряд особенностей. Так, например, если кто-либо из владельцев решит продать свою долю, то другие собственники имеют право приобрести ее в преимущественном порядке. Таковы положения 250-й статьи ГК РФ. Но только если речь не идет о продаже посредством публичных торгов. Если один из владельцев нарушит это правило, то другие собственники могут обжаловать результаты сделки через суд.

Выше мы отметили, что каждый из собственников, владеющий имуществом в долях, вправе рассчитывать на доход от коммерческого использования активов. Рассмотрим данный аспект подробнее.

Распределение доходов от общей собственности

Собственник, согласно положениям 248-й статье ГК РФ, таким образом, имеет право на пропорциональное распределение любых доходов от использования имущества, которое находится в совместном владении — если иное не оговорено соглашениями между совладельцами. При этом, если человек получает соответствующего типа доход, то он также обязан уплачивать налог на него в аналогичных пропорциях, нести издержки, связанные с содержанием имущества и обеспечением его функциональности.

Раздел и выдел

Рассмотрим механизмы, отражающие прекращение общей долевой собственности. Таковых в российской практике два — раздел и выдел.

Если речь идет о разделе, то в рамках данного механизма общая собственность прекращается в отношении всех владельцев имущества. В свою очередь, выдел из общей долевой собственности подразумевает, что из владения выходит только один человек. Законом предусмотрены самые разные основания для осуществления обеих процедур. Так, например, раздел общей долевой собственности или выдел могут быть проведены исходя из взаимного согласиях всех владельцев. Другой вариант — в силу судебного решения. Также выдел возможен по факту требования со стороны кредиторов при взыскании.

В 252-й статье ГК РФ сказано, что раздел, или же выдел, должны осуществляться в натуральном выражении, если это возможно и не противоречит нормам закона. Однако если соответствующая процедура не может быть реализована, то собственник, который должен получить свою часть имущества как результат раздела или выдела, вправе рассчитывать на денежную компенсацию. В ряде случаев данный механизм приводится в действие на основе судебного решения. Получив компенсацию, человек прекращает участвовать в совместном владении имуществом.

Совместная собственность

Изучив то, что такое общая долевая собственность, рассмотрим специфику совместного владения. Его отличительная особенность в том, что хозяева осуществляют солидарное управление имуществом, нет каких-либо долей. Вместе с тем владельцы вправе договориться о некоторых разграничениях в пользовании собственностью. Так или иначе, распоряжаться имуществом кто-то из собственников может, согласовав свои намерения с другими владельцами. При этом заключать сделки, предмет которых — распоряжение соответствующими активами, может любой собственник. Если, однако, он не согласует свои действия с другими владельцами, то заключенный договор может быть признан недействительным в суде.

Раздел и выдел

В принципе, правила для раздела и выдела при обращении с совместным имуществом схожи с теми, что включает в себя право общей долевой собственности. Однако непосредственно перед проведением соответствующих процедур владельцы должны совместными усилиями определить величину долей для каждого. Если им не удается сделать это посредством договоренности, решать вопрос предстоит в суде.

Совместная собственность супругов

Совместная собственность граждан, состоящих в браке, имеет свою специфику. Она отражена в 256 статье ГК РФ. Там сказано, что совместным признается имущество, которое нажито супругами после регистрации брака, но в том случае, если иные условия не оговорены в брачном договоре. То есть соответствующего типа контракт может выглядеть как договор общей долевой собственности, отражающий разделение имущества, например, квартиры, в таких-то пропорциях.

Также возможен вариант, при котором соответствующего типа собственность определяется как результат существенного увеличения стоимости индивидуального имущества мужа или жены в период брака. В свою очередь, если супруги проживали в гражданском браке, т. е. без соответствующей регистрации, то их имущество определяется в общем случае как раздельное.

Совместная собственность фермеров

Определенной спецификой также обладает совместная собственность участников крестьянских и фермерских хозяйств. Соответствующие положения закреплены в 257 статье ГК РФ. Согласно закону, имущество фермеров — совместное, если иное не зафиксировано в договорах между ними или в силу положений релевантных правовых актов. Участники крестьянского или фермерского хозяйства вправе пользоваться имуществом, договариваясь между собой. При этом сделки, предмет которых — совместная собственность аграриев, могут заключать только доверенные лица или же главы хозяйств.

Раздел фермерского имущества также имеет свою специфику. В частности, если подразумевается выдел одного из участников хозяйства, то он, как отмечают некоторые юристы, во многих случаях не может забрать себе долю в земельном участке. Однако он вправе получить денежную компенсацию, порядок начисления которой определяется совместно с другими фермерами или же судом.

Изучив специфику совместной собственности, мы можем исследовать аспект, отражающий практику распоряжения имуществом, находящимся в долевой собственности. Какого рода нюансы характерны для соответствующих процедур? Прежде всего можно отметить, что, несмотря на то что законом в достаточной мере подробно определены нормы, касающиеся распределения частей во владении имуществом, на практике осуществление права распоряжения собственностью в долях может быть затруднено. Возьмем пример с недвижимостью.

Практика распоряжения долями: процедура продажи

Если группой лиц установлена общая долевая собственность на квартиру, то каким образом каждый из них может распоряжаться имуществом на практике? Возьмем один из наиболее распространенных сценариев — продажу жилья.

Если речь идет о том, чтобы продать квартиру полностью, то необходимо согласие всех владельцев. То же самое требуется и в случае, если, к примеру, человек желает передать недвижимость в залог. Не имеет значения, сколько человек согласны — даже если один против, то сделка не может быть осуществлена.

При этом, как отмечают юристы, даже суд не вправе принудить человека дать согласие на то, чтобы жилье, в котором у него есть доля, было продано. Вместе с тем общая долевая собственность на квартиру предполагает, что человек вправе распоряжаться своей частью во владении так, как хочет. Правда, в этом случае могут возникнуть сложности с определением фактической натуральной доли. Какие здесь могут быть сценарии?

В случае если долевая собственность установлена в отношении однокомнатной квартиры, на практике выдел соответствующей части, как отмечают юристы, осуществить затруднительно. Однако если присутствует общая долевая собственность на дом, в котором несколько квартир, то соответствующая процедура, в свою очередь, вполне реальна. Особенно если, например, количество комнат в нем пропорционально числу собственников. Таким образом, недвижимость, с точки зрения практической реализации процедуры продажи доли, должна быть делимой.

В ряде случаев при выделе части недвижимости допустимо привлечение компетентных специалистов, готовых осуществить корректное разделение жилплощади. Другой механизм — обращение в суд. Как правило, по итогам подобных слушаний собственник получает некоторое количество квадратных метров в тех частях квартиры, которые с эксплуатационной точки зрения отражают полноценный комфорт проживания в ней. В некоторых случаях суд может, например, отдать человеку целую комнату и одновременно наделить его правом пользоваться в совместном порядке ванной, кухней, прихожей.

Как мы уже отметили выше, преимущественное право на приобретение выдела имеют другие владельцы квартиры. При этом участник общей долевой собственности должен предупредить о своем намерении продать долю других владельцев в письменном виде, после чего ждать месяц их решения. При этом цена фактической продажи должна быть той же, что озвучена на момент предоставления совладельцам соответствующего документа. Если человек захочет продать свою долю в квартире дешевле, то он должен еще раз предложить другим владельцам ее выкупить.

Если человек продаст свою долю в квартире третьим лицам, не предложив выкупить ее совладельцам, то соответствующая сделка может быть оспорена в суде. В результате собственник будет обязан вернуть денежные средства покупателю, вновь обретя право владения своей долей взамен.

Практика распоряжения долями: аренда

Другой сценарий, который может встречаться на практике — предоставление доли в квартире в аренду. По закону осуществлять подобную процедуру можно при согласии всех совладельцев. Однако на практике подобного рода сделки часто заключаются только с тем человеком, который нашел подходящего арендатора. Правомерно ли это? Как считают многие юристы, нет.

Если, таким образом, в квартиру подселили людей, с которыми один из владельцев заключил договор аренды, то другие собственники вправе их выселить посредством обращения в полицию. Вместе с тем, как отмечают юристы, на практике это осуществляется редко, поскольку арендодатель может убедить полицейских, что к нему приехали, условно говоря, дальние родственники из Австрии в гости. По закону никто не может запретить вселять их в порядке временного нахождения.

Конечно, недовольные совладельцы могут также обратиться в суд. Однако даже если они выиграют дело, то соответствующее решение будет действовать, как отмечают некоторые юристы, только в отношении конкретной группы лиц, которые вселились в помещение по отдельно взятому договору аренды. Если один из владельцев квартиры заключит новый договор аренды, то для выселения тех, кто получил право на проживание в квартире в порядке, противоречащем закону, нужно будет еще раз обращаться в суд. Поэтому подобная мера, как отмечают многие юристы, часто не имеет практической значимости.

Общая собственность на землю

Мы изучили аспекты, касающиеся того, как определяется общая долевая и совместная собственность на жилые помещения. Вместе с тем соответствующие правоотношения могут иметь специфику, если их предмет — земельные участки. В некоторых нюансах право общей собственности на землю регулируется на основе принципов, отличных от тех, что характерны, в частности, для недвижимости. Рассмотрим данный аспект подробнее.

По закону россияне могут владеть землей как в индивидуальном порядке, так и по праву общей собственности — если владельцев двое и больше. Законодательное регулирование соответствующего владения в целом схоже с иными категориями имущества. Так, например, есть общая долевая собственность земельного участка, а есть совместная.

Аналогично общим правилам, установленным в российском законодательстве, земля будет находиться в долевом владении, если законом не предусмотрено механизмов, при которых происходит образование совместной собственности. Также, если следовать положениям 244 статьи ГК РФ, общее владение возникает, если его объект — неделимый, то есть не подлежащий распределению в натуральном виде без изменения функциональной специфики или же в силу закона. Как отмечают некоторые юристы, относительно правоотношений в сфере земельного права применимо только второе правило. То есть участок в общей долевой собственности — если в законе не указано иное — подлежит корректному распределению в натуральном виде.

Пример случая, когда в правовых актах прямо прописывается совместное владение — рассмотренный нами выше сценарий с фермерскими хозяйствами. Согласно 257 статье ГК РФ, общее имущество фермеров, включая земельный участок, принадлежит всем участникам объединения на праве совместного владения. Однако это осуществляется, если сами фермеры не договорились распределять землю в рамках иных договоров.

Эта правовая норма, таким образом, относится к категории диспозитивных. Вместе с тем, как отмечают некоторые юристы, в Законе «О крестьянском (фермерском) хозяйстве» присутствовало положение, согласно которому общее имущество фермеров — долевое, если только нет единогласного решения участников объединения о переводе его в совместное владение. То есть мы наблюдаем некоторую эволюцию законодательства в данной области.

Долевая собственность: проверьте согласие владельцев

Статьи по теме

Иногда компании совершают сделки с имуществом, которое находится в долевой собственности. Учитываете особенности этого правового режима.

Внимание! Вы находитесь на профессиональном сайте со специализированным юридическим контентом. Для чтения статьи может потребоваться регистрация.

При приобретении, продаже имущества двумя и более лицами юристу компании необходимо обратить внимание на режим права собственности. Убедитесь, что у всех обладателей долевой собственности нет возражений против сделки.

В чем суть долевой собственности

Долевая собственность – это разделение имущества между собственниками на доли. Если владельцы специально не установили в соглашении размер долей, то доли считают равными (ч. 1 ст. 245 ГК РФ). Нормы, которые регулируют этот правовой режим, присутствуют в главе 16 ГК РФ. Собственники должны договариваться о том, как владеть и распоряжаться таким имуществом. На операции с ним требуется согласие всех собственников. Если соглашения не достигли, спор решают в суде и следуют тому алгоритму, который предпишет суд.

Владелец доли вправе претендовать на ее увеличение, если произвел неотделимые улучшения. При этом остальные собственники должны быть согласны на эти улучшения. В этом случае участие данного владельца в долевой собственности увеличивают с опорой на нормы ГК и выводы судов (ч. 3 ст. 245, ч. 1 ст. 247 ГК РФ, п. 24 Обзора судебной практики ВС РФ № 1 (2017)).

Статьи по теме в журнале «Юрист компании»

Какие особенности общей долевой собственности подчеркнули в законе

Общая долевая собственность возникает, когда два или несколько лиц получают право на имущество, которое:

  • невозможно разделить без изменения его назначения, или
  • не подлежит разделу в силу закона.

Данный вид собственности характерен, например, для простого товарищества. К ней относится:

  • имущество, которое внесли товарищи;
  • продукция, которую организация производит;
  • доход, который товарищество получает за счет реализации товаров или иным способом, который предусмотрели в уставе (ст. 1043 ГК РФ).

В простом товариществе каждый товарищ вправе вести общие дела, если в договоре не указали специально, что это компетенция конкретных участников или всех участников договора (ст. 1044 ГК РФ).

В многоквартирных домах жильцы владеют общим имуществом также на праве общей долевой собственности (ч. 2 ст. 123.13 ГК РФ, ст. 36 ЖК РФ). Долю каждого жильца определяют пропорционально размеру площади помещения, которым он владеет.

Разница между долевой собственностью и общей долевой собственностью заключается в реализации преимущественного права покупки:

  1. При продаже доли продавцу необходимо письменно уведомить остальных участников о своем намерении совершить сделку. Например, это делают перед сделкой в отношении доли земельного участка из земель населенных пунктов, квартиры или нежилого помещения. Продавец сможет подписать договор только через месяц после того, как направит извещение. Сделка на долевую собственность должна пройти нотариальное оформление (ст. 250 ГК РФ, ст. 42 закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ).
  2. При продаже квартиры или нежилого помещения доля продавца на долевую собственность общего имущества автоматически перейдет к покупателю вместе с объектом сделки. Такие правила указали в законе (ч. 3 ст. 123.13 ГК РФ).

Что относится к совместной собственности

Имущество может находиться в общей собственности без определения каких-либо долей (ч. 2 ст. 244 ГК РФ). Закон предусматривает режим совместной собственности в отношении имущества:

  • супругов (ч.1 ст. 33 СК РФ);
  • крестьянского (фермерского) хозяйства (ст. 257 ГК РФ);
  • общего имущества садоводческого, огороднического, дачного некоммерческого товарищества, которое приобрели или создали за счет целевых взносов (ч. 2 ст. 4 закона от 15.04.1998 № 66-ФЗ).

При сделках учитываете особенности права общей долевой собственности согласно ГК РФ и другим законам

Между долевой собственностью и совместной собственностью существует разница. Она состоит в том, что:

  1. Для распоряжения имуществом, которым владеют совместно, согласие всех участников предполагается. Это не зависит от того, кто совершает сделку (ст. 253 ГК РФ).
  2. Распоряжение имуществом в долевой собственности требует, чтобы все участники предоставили свое согласие на сделку (ч. 1 ст. 246 ГК РФ).

Юристу компании необходимо помнить, что при приобретении недвижимого имущества у одного из супругов от второго супруга следует получить нотариальное удостоверенное согласие. В документе должно быть сказано, что второй супруг не возражает против заключения такой сделки. Если нотариально заверенного разрешения не будет, второй супруг вправе требовать признания сделки недействительной. Он может пожать иск в течение года со дня, когда узнал или должен быть узнать о продаже (ч. 3 ст. 35 СК РФ).

Кроме того, учтите, что второй супруг может отозвать согласие, в том числе уже после подписания договора, но до регистрации перехода права. Опыт судебной практики показывает, что если это произошло, сделку зарегистрировать не удастся (постановление ФАС Восточно-Сибирского округа от 23.06.2008 по делу № А33-4825/2007).

Обзоры последних изменений

Главные изменения в законодательстве в 2018 году
Посмотрите изменения, которые вступают или уже вступили в силу в 2018 году.

Директоров и учредителей станут чаще привлекать по долгам компании
И другие выводы из Обзора практики Верховного суда № 2/2018 от 04.07.2018

Закупки по Закону № 44-ФЗ с 1 июля: все изменения в одной инструкции
С 1 июля все конкурентные закупки можно проводить в электронном виде, правила для закупок в бумажном виде тоже изменились. Законодатели ввели в Закон № 44-ФЗ новые статьи, которые срочно нужно изучить.

Изменения в КоАП РФ в 2018 году
Все поправки в одной таблице.

Еще по теме:

  • Погашение судимости за преступление средней тяжести Что значит погашение и снятие судимости по УК РФ (сроки) Судимость – погашение и снятие судимости регулирует уголовное законодательство России, которое определяет, что после прекращения судимости гражданин будет являться несудимым. […]
  • Как вернуть 13 процентов от медицинских услуг Как вернуть 13 процентов за лечение? Медицинское обслуживание в наши дни значительно отражается на семейном бюджете. Полезно будет знать, что законодательство предусматривает право налогоплательщика на частичное возмещение денежных […]
  • Перечень документов для приобретения жилья на материнский капитал Пошаговая инструкция покупки квартиры на средства материнского капитала Федеральный закон, принятый в конце 2016 г., гласит об официальной пролонгации срока действия мероприятий экономического, правового и социального характера, именуемых […]
  • Материальная помощь от родителей Порядок оформления материальной помощи в связи со смертью родственника Вопрос в предоставлении материальной помощи нуждающимся гражданам на сегодня как никогда актуально. Однако мало кто из жителей нашей страны знает о том, когда ее можно […]
  • Формы тарифной системы оплаты Выбор системы оплаты труда: тарифная или бестарифная? Организация оплаты труда является важным элементом работы любого предприятия, и на каждом из них есть свои подходы к решению этого вопроса. Выбор той или иной системы оплаты труда […]
  • Что дает рождение второго ребенка Правила и порядок начисления губернаторской выплаты за второго ребенка Каждый регион предоставляет гражданам, у которых появился ребенок, губернаторские выплаты. В данном случае речь идет о финансовой помощи за второго ребенка. Но кто […]